【神戸市北区で不動産売却をお考えの方へ】自然死や孤独死は告知すべき?心理的瑕疵の告知義務をわかりやすく解説
- 石田敦也
- 6月6日
- 読了時間: 3分
更新日:4 時間前

不動産売却時に「この家で亡くなった方がいるけど、伝えないといけないの?」というご相談を神戸市北区の売却相談でもよくいただきます。
自然死や病死といったケースでは、心理的瑕疵に該当するのか?告知義務があるのか?多くの方が気になるポイントですよね。
今回は、神戸市北区で不動産を売却する際に知っておくべき「人の死に関する告知義務」について、国土交通省のガイドラインをもとにわかりやすく解説いたします。
■ 告知しなくていいケース
以下のような場合は、基本的に買主に告げる必要はありません。
○老衰や持病による自然死、病死 ・家庭内の不慮の事故死(階段からの転落、入浴中の溺死、誤嚥など)
○マンションの共用部分や隣室での自殺・他殺・孤独死など(通常使用しない場所)
これらは、一般的に日常生活において想定される範囲内であり、心理的瑕疵とはされません。
■ 告知しなければならないケース
以下のようなケースは、心理的瑕疵とされ、売却時に買主へ告げる必要があります。
○自殺、他殺、重大な事故死 ・自然死や不慮の事故であっても、長期間発見されず腐敗が進行し特殊清掃や大規模なリフォームを伴った場合(いわゆる孤独死)
※特に「孤独死」で発見までに時間がかかり、異臭や汚損などがあった場合は要注意です。
■ 特別な事情がある場合の対応
○買主から「この家で亡くなった方はいますか?」と質問された場合 ・ニュースなどで報道された事件など、社会的影響の大きい死亡事案
このような場合には、ガイドラインにかかわらず、誠実に事実を伝える必要があります。
■ 注意点
○宅建業者は売主から死亡時期・死因・特殊清掃の有無などの情報を確認し、書面で告知する義務があります。
○売主が故意に事実を隠した場合、損害賠償請求など民事上の責任を問われる可能性があります。
○災害による死亡(地震など)については、死亡の詳細ではなく災害が原因であることを説明すれば足ります。
【Q&Aでさらに理解を深めよう】
Q1:神戸市北区の一戸建てで、祖母が老衰で亡くなった場合、買主に伝える必要はありますか?
A1:老衰や病死など自然死は、基本的に告知の必要はありません。
Q2:一人暮らしの親が自宅で亡くなり、数週間発見されなかった場合は?
A2:腐敗や異臭などで特殊清掃が入った場合、心理的瑕疵とされ告知が必要になります。
Q3:買主から「以前に人が亡くなったことがありますか?」と聞かれた場合は?
A3:このような質問には正直に答える必要があり、ガイドラインに関わらず事実を伝えなければなりません。
【まとめ】
神戸市北区での不動産売却を検討している方にとって、心理的瑕疵に関する正しい知識は非常に重要です。
自然死や病死は告知不要なケースが多いですが、特殊清掃を要するような孤独死、自殺や他殺などはしっかりと伝える必要があります。
当社では、過去の経験からこうした自然死・孤独死の取引についても専門的にサポートしております。
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