【不動産屋が教える】費用をかけずにできる賃貸マンション空室対策！神戸の事例

更新日：5月25日

不動産管理において、空室対策は最も重要な課題の一つです。空室が多い管理会社は信頼を得られず、新たな物件管理を任されることも少なくなります。いかにリフォーム費用などの経費を抑えながら入居率を上げ、オーナー様の収益を最大化するかが、私たち不動産屋の腕の見せ所です。

高額なリノベーションやリフォームで一時的に満室になっても、賃料収益を無視した費用では意味がありません。本当に大切なのは、満室になった後、オーナー様の手元にいくら残るかです。

総務省統計局の2023年調査では、空き家は持ち家を含めて900万戸、空き家率は13.8%と過去最高の数値を示しており、現在の賃貸市場は非常に厳しい状況です。

巷には様々な空室対策のアイデアがありますが、私が実際に実行し、効果を実感している無料で簡単にできる空室対策を具体的にご紹介します。

【費用をかけない空室対策の秘訣】

現代の物件情報サイトは、登録件数が多すぎて、お客様が条件を絞り込んでも膨大な検索結果が表示されます。この中で、ご自身の物件を見つけてもらうのは非常に困難です。

特に私が拠点とする兵庫県神戸市では、空室情報が多すぎて物件が埋もれてしまっています。

多くのお客様は、検索結果の最初の数件を見て、その中から興味を持った物件を取り扱う不動産会社に連絡を取り、来店します。

つまり、ネットに載っている物件が全て見られているわけではなく、本当に希望に合った物件に出会えていない可能性も少なくありません。

最終的に、お客様にどの物件を紹介するかは、仲介会社の担当営業マンに委ねられています。

例えば、お客様が「ネットで見たこの物件を見たいのですが」と来店された際に、営業マンが「かしこまりました。他に私のおすすめ物件もご案内しましょうか？」と、ご自身の物件をさりげなく紹介してもらえるかどうかが、入居に繋がるかどうかの分かれ道になります。

物件をネットや店舗で紹介してもらえないと、その物件は存在しないも同然です。

仲介業者の営業マンは、取り扱う全ての物件を実際に見て回れているわけではありません。数があまりにも多すぎるからです。

だからこそ、物件のイメージがしやすい写真付きチラシを作成し、営業マンの記憶に残るようなインパクトのあるものを用意することが重要です。オーナー様は、質の良い写真をたくさん撮り、デジタルデータで提供することで、仲介会社もネット掲載がしやすくなります。

私たち不動産管理会社も、物件近くの仲介業者とは密に連携を取り、定期的に連絡したり訪問したりして、物件と顔を覚えてもらい、お客様来店時に自身の空室を紹介してもらえるよう、普段からコミュニケーションを欠かしません。

そして最も重要な点がもう一つ。物件の鍵は、現地キーボックスに保管するか、スマートキーを導入し、スマホで操作できるようにしておきましょう。「鍵を取りに来てほしい」という依頼は、多忙な営業マンにとって大きな負担となり、案内を敬遠される原因にもなりかねません。

私がこの仕事を始めたばかりの頃、毎日お客様と部屋を見に行くと、夜には靴下の裏が真っ黒になっていました。リフォーム済みとはいえ、1〜2ヶ月も経てばホコリが溜まってしまうのです。

また、空き部屋で特に気になるのが排水口の臭いです。排水トラップの水が乾燥し、下水の臭いが部屋中に漂っていることが多々あります。

この2つの問題を解決するだけで、お客様と案内してくれる営業マンの印象は大きく変わります。

月に一度、クイックルワイパーなどで簡単な掃除をし、排水口に水を流すだけの作業で、清潔で綺麗な印象を与えられます。清潔感は、内見時の第一印象を決定づける重要な要素です。

さらに、内見時にはスリッパやメジャーなどを必ず用意し、お客様へのおもてなしの気遣いを示すことも大切です。こうした細やかな配慮は、必ず相手に伝わり、好印象に繋がります。

兵庫県神戸市の賃貸マンションやアパートの管理で困ったらご相談下さい

これまで私が試してうまくいった、費用をかけずにできる空室対策の例をいくつかご紹介します。

用途を広げる: 居住用として募集していたワンルームを、予約制のネイルサロンとして契約したことがあります。事務所や教室など、多様なニーズに対応できるよう募集の幅を広げるのも有効です。
退去時期の交渉（出る時フリーレント）: 3月末退去の物件は、リフォーム工事が終わるのが4月中旬になり、新生活の需要ピークを逃してしまうことがあります。そこで、入居者と交渉し、数ヶ月分の賃料を無料にする代わりに1月や2月に退去してもらう「出る時フリーレント」を活用することで、需要の高い時期に物件を空室にできます。
余剰駐車場の有効活用: 空いている駐車場を、大型バイク置場として募集したところ、無事に契約に繋がりました。駐車場が余っている場合は、他の用途での活用も検討する価値があります。