【不動産屋が解説】借地契約のお金、これだけは知っておくべき相場と費用！
- 石田敦也
- 6月7日
- 読了時間: 5分
神戸市北区の不動産売却は
ダイヤモンドコンサルティングへ
「借地を契約しているけれど、費用についてよくわからない、」
「相場ってどのくらいなんだろう？」
そうお考えの方も多いのではないでしょうか。特に神戸市北区で不動産を所有する皆さんにとって、借地に関する知識はビジネスを成功させる上で不可欠です。
この記事では、借地契約において把握しておくべき費用について、具体的な相場と計算方法を分かりやすく解説します。
◆借地契約で発生する主な費用
借地契約を結ぶと、いくつかの費用が発生します。ここでは、特に重要な4つの費用について詳しく見ていきましょう。
1. 地代：毎年支払う土地の賃料
地代は、土地を借りる対価として地主さんに支払う、いわば「土地の家賃」です。当事者間の合意によって自由に設定できますが、適正な相場を知っておくことは非常に重要です。
一般的な地代の相場は、以下の計算式で目安を把握できます。
住宅地の場合: 土地の固定資産税×3〜5倍＝年間地代の目安
駅前の商業地の場合: 土地の固定資産税×7〜8倍＝年間地代の目安
この「3〜8倍」という倍率を覚えておけば、提示された地代が相場と比較して極端に高いか安いかを判断する材料になります。
2. 更新料：契約を継続する際の費用
借地契約には期間があり、その期間が満了し、契約を更新する際に発生するのが「更新料」です。更新料の相場は以下の計算式で算出されます。
路線価×面積×借地権割合×5%前後＝更新料の目安
「路線価」と「借地権割合」は、どちらも国税庁のウェブサイトで調べることができます。ご自身の土地の情報を一度確認してみることをお勧めします。
3. 名義変更料（譲渡承諾料）：借地権を売買する際の費用
借地権を第三者に売却したり、誰かに譲渡したりする際には、地主さんの承諾が必要です。この承諾を得るために支払うのが「名義変更料」、または「譲渡承諾料」と呼ばれます。
この費用は、借地権の価格に連動します。
借地権価格×10%前後＝名義変更料の目安
ここでいう「借地権価格」とは、更地の市場価格のおおむね60%前後が目安となります。
4. 建替え承諾料：建物を建て替える際の費用
借地上に建つ建物を建て替える場合にも、地主さんの承諾が必要です。その際に発生するのが「建替え承諾料」です。
建替え承諾料の相場は、以下の通りです。
通常の建替え: 更地市場価格の3〜5%前後
木造から鉄筋コンクリート造など、より堅固な建物へ建て替える場合: 更地市場価格の10%前後
建物の構造変更によっては費用が大きく変わるため、計画段階でしっかり確認しておくことが大切です。
◆注意点：旧法借地権の特例
ご紹介した費用は、平成4年7月31日以前に締結された「旧法借地権」についての一般的な相場です。新法（借地借家法）に基づく借地権では、異なる取り決めや相場が適用される場合があります。
また、これらの費用はあくまで一般的な相場であり、最終的には地主さんと借地人さん双方の合意によって自由に設定されます。個別の状況に応じて交渉することも可能です。
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借地を契約している方が、押さえておいた方がいい費用に関して、一般的な相場を簡単に説明していきます。
①地代について
地代については双方が合意すればいくらでもいいのですが、相場と言うものがあることは知っておいた方がいいでしょう。
よく言われているのは、普通の住宅地では下のような計算式になります。
土地の固定資産税×3〜5倍＝年額の地代
駅前のような商業地は、
土地の固定資産税×7〜8倍＝年額の地代
この3〜8倍の数値を覚えておけば、極端に高い安いは判断がつくと思います。
是非、覚えておいてください。
②更新料について
更新料についても相場があります。
少し難しくなりますが、計算式は、
路線価×面積×借地権割合×５％前後＝更新料
ご自身の土地を一度調べてみて下さい。
③名義変更料(譲渡承諾料)
借地権を第三者に譲渡する場合は、地主さんに承諾料を支払います。
この名義変更料（譲渡承諾料）の相場は、
借地権価格×10％前後＝名義変更料
借地権価格とは、概ね更地市場価格の60％前後です。
④建替え承諾料
建物を建替えるときの承諾料は、更地市場価格の3〜5％前後です。
ただし、木造から鉄筋コンクリートと言った堅固な建物への場合は10％前後となります。
以上が、おさえておきたい借地の費用です。
これは、平成4年7月31日以前の旧法借地権についての一般的な相場であり、双方が合意すれば設定は自由です。
神戸市の借地権売却・底地売却・譲渡・相続・借地管理のご相談は、
鈴蘭台駅前のダイヤモンドコンサルティングへご相談下さい。
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