【神戸市北区の皆様へ】相続した土地・建物の評価額を正しく知り、賢く売却する方法
- 石田敦也
- 2022年11月12日
- 読了時間: 7分
更新日：6月1日
【神戸市北区で不動産を相続された皆様へ】
大切なご家族から受け継いだ土地や建物。特に神戸市北区のような高級住宅地にある物件であれば、その資産価値の高さゆえに「相続税は一体いくらになるのだろう？」と不安を感じる方も少なくないでしょう。
市場価格が高額な不動産を相続した場合、「多額の相続税を支払わなければならないのでは？」と心配されるのは当然のことです。
例えば、市場価格が1億円の不動産を相続した場合、相続税率30%を単純に適用すると3,000万円もの税金が発生するように思えるかもしれません。
しかし、ご安心ください。相続税の計算における不動産の評価額は、市場価格とは異なる独自のルールで算出されます。
ほとんどの場合、実際に納める相続税は、皆様が想像されているよりも少ない金額になる可能性が高いのです。
この記事では、神戸市北区で不動産を相続された皆様が、ご自身の土地や建物の評価額を正確に把握し、その後の賢い売却戦略を立てるための具体的な方法を、わかりやすく解説いたします。
【相続した土地の評価額：市場価格との決定的な違い】
相続税を計算する上での土地の評価額は、皆様が普段目にされる不動産情報サイトに掲載されている「売却価格」とは異なります。
これは、国税庁が定めている「路線価（ろせんか）」に基づいて算出されるのが原則だからです。
路線価とは？
路線価とは、国税庁が毎年7月に発表する、主要な道路に面した宅地の1平方メートルあたりの評価額のことです。
この路線価は、公示地価の約8割程度の水準に設定されており、市場価格よりも低く評価される傾向にあります。
例えば、三宮駅周辺の路線価図をご覧いただくと、道路ごとに数字が記載されています。
この数字が1平方メートルあたりの金額（千円単位）を示しています。相続された土地が面している道路の路線価を確認し、その土地の面積を掛けることで、おおよその土地の評価額が算出できます。
計算式：土地の相続税評価額 ＝ 路線価（1㎡あたり） × 土地の面積（㎡）
ただし、土地の形状（間口の狭さ、奥行きの長さ、不整形地など）や利用状況によっては、さらに「補正」が行われるため、不動産鑑定士の知識が必要となります。
注意点： 毎年送られてくる固定資産税の納税通知書に記載されている「固定資産税評価額」とは異なるため、混同しないようご注意ください。
相続税評価額を調べる際は、必ず国税庁の路線価図をご確認ください。神戸市北区の路線価も、国税庁のウェブサイトで簡単に検索できます。
【相続した建物の評価額：固定資産税評価額をそのまま活用】
建物の評価額は、土地に比べて非常にシンプルです。
相続した建物の評価額は、毎年お住まいの市町村から送付される「固定資産税の納税通知書」に記載されている「固定資産税評価額」が、そのまま相続税評価額となります。
建物は築年数が経過するごとに価値が下がっていくため、固定資産税評価額もそれに伴って少しずつ減額されていきます。
この評価額は、ご自身で計算する必要はありません。納税通知書をご確認いただくだけで、簡単に把握できます。
【相続税の評価額を合計する】
土地の評価額と建物の評価額がそれぞれ判明したら、これらを合計することで、相続した不動産全体の相続税評価額が算出されます。
この合計額に、相続税の税率を掛けることで、おおよその相続税額を把握することができます。
【賢い節税対策：小規模宅地等の特例を最大限に活用】
相続税の評価額を計算した結果、「やはり税金が高額になりそうだ」と感じた方もいらっしゃるかもしれません。
しかし、ご安心ください。相続税には、評価額を大幅に減額できる特例が存在します。その代表例が「小規模宅地等の特例」です。
【小規模宅地等の特例とは？】
この特例は、被相続人（亡くなった方）が居住していた宅地や事業用として使用していた宅地などについて、一定の要件を満たす場合に、その評価額を最大で80%〜50%も減額できる制度です。
例えば、居住用宅地であれば、330平方メートルまでの部分について評価額が80%減額されます。これは、相続税の負担を大きく軽減し、結果的に「節税」につながる非常に強力な特例です。
ただし、この特例の適用には細かな要件があり、専門的な判断が求められます。適用できるかどうか、またどのように活用すれば最大限の節税効果が得られるかについては、相続に詳しい専門家への相談が不可欠です。
【相続した神戸市北区の不動産を賢く売却するなら】
相続した不動産の評価額を正しく把握することは、相続税の申告だけでなく、その後の不動産活用、特に「売却」を検討されている方にとって非常に重要です。
相続税の納付には、相続開始から10ヶ月以内という期限があるため、納税資金を確保するためにも、売却のタイミングを考慮することはとても重要なのです。
なぜプロのサポートが必要なのか？
正確な評価額の算出:
複雑な路線価の補正や特例の適用判断など、専門知識がなければ正確な評価額を算出することは困難です。誤った評価額で申告すると、過少申告加算税などのペナルティが課される可能性もあります。
最適な売却タイミングと戦略:
相続税の納税資金を確保するため、あるいは不要な不動産を手放すために売却を検討される場合、適切な評価額を基に、市場動向を見極めた最適な売却戦略を立てる必要があります。
節税と売却の一貫したサポート:
相続税の節税対策から、売却活動、そして売却後の税金（譲渡所得税など）に関するアドバイス、提携の不動産鑑定士や税理士の紹介まで、一貫したサポートを受けることで、お客様の負担を大幅に軽減できます。
よくある質問（Q&A）
Q1: 相続税の評価額と市場価格が違うのはなぜですか？
A1: 相続税の評価額は、相続税の公平な課税を目的として、国税庁が定めた独自の評価基準（路線価や固定資産税評価額）に基づいて算出されます。一方、市場価格は需要と供給のバランス、景気、物件の状態など様々な要因で変動する「時価」であり、評価の目的が異なるため乖離が生じます。
Q2: 固定資産税評価額が毎年少しずつ下がっているのはなぜですか？
A2: 建物は経年劣化により価値が減少するため、固定資産税評価額も築年数の経過とともに見直され、少しずつ減額されるのが一般的です。土地の評価額は、地価の変動に応じて数年ごとに見直されます。
Q3: 小規模宅地等の特例を使えば、相続税はかからないのでしょうか？
A3: 特例を適用することで評価額が大幅に減額され、結果として相続税がかからなくなるケースもあります。しかし、相続財産全体の金額や相続人の構成、特例の適用要件を満たすかなどによって異なります。必ず専門家にご相談ください。
Q4: 相続した不動産を売却する際に、他に費用はかかりますか？
A4: はい、売却時には仲介手数料、印紙税、測量費用（必要な場合）、抵当権抹消費用などがかかります。また、売却益が出た場合には譲渡所得税が発生します。これらの費用や税金についても、事前に専門家にご相談いただくことをお勧めします。
Q5: 神戸市北区の物件を相続しましたが、遠方に住んでいて売却活動が難しいです。どうすればよいですか？
A5: ご安心ください。遠方にお住まいの方でも、ダイヤモンドコンサルティングにご依頼いただければ、物件の管理から売却活動、契約手続きまで、お客様に代わって全てをサポートいたします。
【神戸市北区の不動産相続・売却はダイヤモンドコンサルティングへ】
相続した不動産の評価額の計算、そしてその後の売却まで、ご不安な点はございませんか？
ダイヤモンドコンサルティングは、神戸市北区の不動産に特化した「相続診断士」が在籍しており、お客様一人ひとりの状況に合わせた最適なご提案をいたします。
固定資産税納税通知書をお持ちいただければ、その場で評価額を計算し、相続税の相談や節税対策、そしてスムーズな売却に向けた具体的なアドバイスをさせていただきます。
「相続した不動産をどうすればいいか分からない」
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