神戸市北区で失敗しない不動産投資：賃貸管理のプロが教える注意点
- 石田敦也
- 2022年4月11日
- 読了時間: 5分
更新日：5月26日
鈴蘭台駅前｜神戸市北区
賃貸管理のダイヤモンドコンサルティング
【不動産投資の注意点】
不動産投資をすすめるブログを流し読みしていて、内容に少し違和感を感じるものがありました。これから始めようとする人に錯覚を与えそうです。失敗しないように、神戸市北区での不動産投資を検討されている方へ、特に注意していただきたい点について書いておきます。
📌 家賃収入に空室期間を考えていない。
📌 支出に募集費用とリフォームを考えていない。
📌 サブリースを過信しすぎている。
📌 自己資金が少ない。
📌 家賃は下落する可能性がある。
ここだけは、はずさないようにして下さい。そうじゃないと大変なことになってしまいます。注意して下さいね！
【家賃収入に空室期間を考えていない】
よく購入シミュレーションに「家賃10万円で年間120万円。年間経費が10万円で120万円ー10万円＝110万円が手取り収入です。」こう言う記載が多いですね。
これはこれで間違いではありません。しかし、この入居者が何十年も住んでいることはなく、入れ替わりがあります。
そうなると、退去してからリフォーム工事をして次の入居者が決まるまで数ヶ月はかかります。この期間は家賃が入ってこないのです。
ここを押さえておかないと計算が狂ってきます。この空室期間（募集期間）は賃料設定や時期に左右されるので、なかなか予測しづらいです。出たらすぐ次の入居者が決まっていくとは考えないことです。
ちなみに、平均の居住年数は単身者2～4年、ファミリー4～6年です。このサイクルで入居者が入れ替わると考えて下さい。
特に神戸市北区は、阪神間とは人気度が違います。募集期間も長くなることをしっかり頭に入れておいて下さい。賃貸管理・経営を行う際も、この空室期間の考慮は非常に重要です。
【経費に募集費用とリフォームを考えていない】
購入時のリフォーム工事費用はちゃんと考えているのに、入居者の入れ替え時のリフォーム費用を具体的に予測していない人は意外に多いです。
購入時は多額のリフォーム金額になるので、そのあとは大丈夫だろうと思ってしまうのでしょう。
確かに何百万円もかかりませんが、先ほど書いた通り、数年で入居者は入れ替わります。その都度かかるのです。
いつも大掛かりな工事はありませんが、どんなに部屋がきれいでも軽微な補修費とハウスクリーニング費用・仲介手数料・広告料等の募集費用は必要です。
これを合わせると賃料の約2、3ヶ月分は必要となります。必ず計算に入れておいて下さい。神戸市北区で物件を所有する際は、これらの経費は避けられません。
【サブリースを過信しすぎている】
購入とサブリース契約をセットで契約し空室リスクを回避したと考えている方もいるようですが、サブリース契約は賃料の改定ができます。
トラブルが多いので、国土交通省はサブリース住宅標準契約書に賃料改定の時期をはっきり書くように変更しました。ローン返済期間中ずっと同じ金額で保証されることはありません。
サブリース契約がセットだから、大丈夫とは限らないのです。賃貸管理において、サブリース契約の内容を深く理解することが不可欠です。
【自己資金が少ない】
自己資金がほとんどなく、ほぼ全額借入をするような購入は避けましょう。
説明してきた通り、家賃収入が無い期間があったり、募集の都度費用が発生してきます。これらの費用は正確に予測しづらいものです。
家賃収入だけですべてに対応することはできないことがあります。礼金があっても、これらの費用を全部まかなうことは出来ないのです。
余裕を持った資金計画を立て購入して下さい。もし全額借入をするのであれば、別途予備資金を用意しておきましょう。神戸市北区での不動産投資でも、この資金計画の重要性は変わりません。
【家賃は下落する可能性もある】
コロナ禍以前は、家賃は年々下落していました。これを忘れないで下さい。
今はインフレで家賃は上昇傾向ですが、経済状況によりまた下落する可能性もあります。
以前は、新築から20年で20％前後下落すると言われていました。現状維持で推移する事はないと思っておいた方がいいでしょう。家賃は経済情勢により変動する。
ここを押さえておいて下さい。家賃収入は一定ではありません。
【まとめ】
不動産投資は資金と知識があれば、賃貸管理を委託でき手間のかからない投資方法です。しかし空室や家賃下落のリスクと他の投資と違い維持管理費が必要なことを理解し、資金に余裕を持つことを忘れないようにして下さい。
また、FXや株式のように短期的に収益の上がる投資ではないことも理解して行って下さい。徐々に物件が増えてくれば、借入を増やしてレバレッジをかけていくことも出来ます。
最初の離陸が一番大切です。無理のない資金計画で不動産投資を行って下さいね。特に神戸市北区での不動産投資を成功させるためには、これらの注意点をしっかりと把握し、適切な賃貸管理を行うことが重要です。
この記事は当社が長年の賃貸管理の経験に基づいて、これから不動産投資を始める方向けに書いたものです。
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