不動産投資家の3大お悩みとは？空室・修繕費・税金対策をズバリ解説
- 石田敦也
- 6月7日
- 読了時間: 4分
「最近、空室がなかなか埋まらない、」
「修繕費が思った以上にかかる、」
「節税対策、何から始めればいいのか分からない、」
そんなお悩みを抱えていませんか？
実は、これらは多くの不動産投資家が直面する"3大課題"なんです。
神戸を拠点に長年、オーナー様と向き合ってきた私たちダイヤモンドコンサルティングが、実際の事例とともに解決のヒントをご紹介します！
【1】空室リスクと入居者募集の悩み
○よくあるお悩み
ネット掲載しても反響がない
内覧はあるのに決まらない
家賃を下げるしかないのか
○解決のヒント
リフォーム工事の費用を節約し、その分を敷金・礼金ゼロやフリーレント（家賃無料期間）キャンペーンに回すことで、初期費用を抑えたい入居希望者にアピール
高齢者や外国人など、多様な入居者ニーズに対応した物件づくりを検討
例：バリアフリー対応、外国語対応の案内や入居サポート
募集中の部屋を定期的に清掃し、排水口などのチェックを行うことで第一印象をアップ
ターゲット層を見直し、ニーズに合わせた設備投資
例：無料Wi-Fi、宅配BOX、ペット可対応、Wi-Fiエアコン交換
Google検索で上位表示されるよう、地域名+物件特長でブログ掲載
スマートロック「Amazon Key for Business」導入で、置き配対応が可能になり、入居者の利便性が向上
【2】修繕費・維持費の不安
○よくあるお悩み
築年数が進むと修繕が頻発
退収のたびに原状回復費がかさむ
管理会社任せでコストが増大
○解決のヒント
長期修繕計画を立てて、事前移しわけと見積もり比較
オーナー様、分離発注で中間マージン削減
原状回復も、オーナー様DIYで費用節約
破損や劣化部分を一部だけ補修することで、全体リフォームを回避しコスト削減
※すべてをきれいに改装しなくても、賃料・礼金・敷金を下げることで「安く借りられるなら気にしない」という入居希望者層にマッチする場合があります。
【3】税金・相続の不安
○よくあるお悩み
税金の支払いが大変
相続時の評価額が高くて、子供たちが困らないか心配
所得税・固定資産税・住民税…何をどう税金対策できる？
○解決のヒント
資産管理法人の設立+給与計上で所得税対策
法人の場合は、減価償却費を平準化することで毎年の利益を安定させ、将来の節税に繋げる
相続時には「小規模宅地の特例」を活用（最大で評価額を50％減額できる制度）
建築資金の借入金は「債務控除」の対象となるため、相続財産の課税評価額を下げる効果がある
「相続時精算課税制度」を活用することで、将来の大きな資産移転を早期に行い、所得の節税に繋げる方法も検討可能
【まとめ】
不動産投資は「一発勝負」ではなく、「長期的な視野」が何よりも重要です。
短期的な利益に一喜一憂せず、10年、20年スパンで収益を安定させるための戦略と管理の継続性が求められます。
そのためには、守りの管理と攻めの集客、そして節税・相続への備えが三位一体で必要です。
熱血賃貸・情熱管理のダイヤモンドコンサルティングでは、不動産経営30年以上の実績を活かし、空室対策から税務・相続対策まで、長期視点でトータルにサポートいたします。
また、社内には賃貸不動産経営管理士および相続診断士の資格を有するスタッフが在籍しており、実務に即したアドバイスをご提供しています。
【Q&Aコーナー】よくあるご質問
Q1：空室が続く場合、どこから改善すればいいですか？
A：まずは「ターゲット設定」と「物件の第一印象」を見直しましょう。部屋の清掃や写真の撮り直し、募集条件の柔軟化（礼金ゼロ・フリーレントなど）が即効性のある改善策です。
Q2：古い物件でも入居者が付きますか？
A：はい、付きます！全改装しなくても、家賃を抑えることでニーズはあります。高齢者・外国人など特定のニーズ層を意識した提案が有効です。
Q3：修繕費をかけずに物件の印象を良くする方法は？
A：カーテン・照明交換・家電設置など、コストを抑えながら印象アップできる工夫があります。プチリノベーションもおすすめです。
Q4：法人化はした方がいいですか？
A：節税や資産管理の面では法人化のメリットは大きいです。ただし、所得の規模や目的によって最適な形は異なるため、専門家に相談することをおすすめします。
Q5：相続税対策って何から始めればいい？
A：「小規模宅地の特例」「相続時精算課税制度」などの制度理解が第一歩です。当社では相続診断士が無料でご相談に応じています。
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