【神戸市北区の皆様へ】マイホーム売却で損失…でも大丈夫！税金が戻る「損益通算」活用術

神戸市北区で大切に住まわれたマイホームの売却をご検討中の皆様。様々なご事情で売却を決断されたことと存じます。

しかし、もし購入時よりも低い価格でしか売却できない「売却損」が出てしまったら？

ローンの返済を真面目に続けてこられた方ほど、そのショックは大きいかもしれません。

「一生懸命頑張って手に入れた家なのに、」

「売却で赤字が出たら、税金はどうなるの？」

そんな不安を抱える神戸市北区の皆様に、ぜひ知っていただきたいのが、税金の特例「損益通算」です。

この制度を活用すれば、マイホーム売却による損失（赤字）をその年の給与所得などから差し引くことができ、結果として納めた所得税が戻ってくる（還付される）可能性があるのです。

この記事では、神戸市北区でマイホーム売却をお考えの方が、万が一売却損に直面した際に役立つ「損益通算」の特例について、買換えの有無による2つのパターンを、具体的なケースを交えながらプロの視点から分かりやすく解説いたします。

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◆マイホーム売却の赤字を救済！「損益通算」とは？

マイホームを売却して損失が出た場合、その損失額を他の所得（例えば給与所得や事業所得）と合算し、課税対象となる所得を減らすことができる制度、それが「損益通算」です。

通常、不動産の売却損は他の所得と損益通算できませんが、一定の条件を満たすマイホームの売却については特例が設けられています。これにより、所得税や住民税の負担が軽減され、「税金が戻る」という形で家計の助けになることがあります。

この特例には、主に以下の2つのパターンがあります。

1. マイホームを買い換える場合（居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）

   
   

2. マイホームを買い換えない場合（特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）

   
   

それぞれのパターンについて、詳しく見ていきましょう。

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【パターン1】マイホームを買い換える場合の特例：神戸市北区で新しい住まいへ

神戸市北区内や他の地域で新しいマイホームへの住み替えを計画されている方が、現在のマイホームを売却して損失が出た場合に利用できる税の特例です。

この特例では、売却損をその年の他の所得から控除（損益通算）できます。もしその年だけでは控除しきれない損失額が残った場合でも、翌年以降最大3年間にわたって繰り越して控除（繰越控除）することが可能です。

特例を受けるための主な条件

この特例の適用を受けるためには、売却するマイホームと購入するマイホームそれぞれに、以下のような条件があります。

売却するマイホームの条件

• 令和5年12月31日までに売却したマイホームであること。

• 売却した年の1月1日において、所有期間が5年を超えていること。

• ご自身が居住しているマイホームであること（または、転居してから3年後の年末までに売却すること）。

  
  

購入するマイホームの条件

• 売却した年の前年1月1日から翌年12月31日までの間に新しいマイホームを取得すること。

• 取得したマイホームの床面積（居住部分）が50㎡以上であること。

• 取得した年の翌年12月31日までに、その新しいマイホームに実際に居住すること。

• 新しいマイホームの取得について、償還期間10年以上の住宅ローンがあること（取得した年の年末時点）。

  
  

その他の条件

• 売却するマイホームの敷地面積が500㎡を超える場合、超える部分に対応する損失は対象外です。

• 合計所得金額が3,000万円以下であること。

• 嬉しいことに、住宅ローン控除との併用も可能です。

  
  

具体例で見る！税金はいくら戻る？（鈴木さんのケース）

神戸市北区にお住まいの鈴木さんが、平成15年に5,000万円で購入したマイホームを令和7年に3,000万円で売却し、新たに住宅ローンを組んで5,500万円の新築建売住宅に買い換えたとします。

• 売却したマイホームの減価償却費：400万円

• 売却にかかった諸費用：100万円

• 鈴木さんの令和7年の給与所得：800万円（源泉徴収税額 約63万円）

• 令和8年の給与所得：850万円（源泉徴収税額 約71万円）

• 令和9年の給与所得：900万円（源泉徴収税額 約79万円）

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1. 譲渡損失額の計算

売却価格 - (取得費 - 減価償却費) - 譲渡費用 = 3,000万円 - (5,000万円 - 400万円) - 100万円 = -1,700万円（1,700万円の譲渡損失）

2. 各年の所得税計算

• 令和7年 給与所得800万円 - 譲渡損失1,700万円 = -900万円 所得はゼロとなり、源泉徴収されていた所得税約63万円全額が還付されます。 控除しきれない損失900万円は翌年に繰り越します。

• 令和8年 給与所得850万円 - 繰越損失900万円 = -50万円 所得はゼロとなり、源泉徴収されていた所得税約71万円全額が還付されます。 控除しきれない損失50万円は翌年に繰り越します。

• 令和9年 給与所得900万円 - 繰越損失50万円 = 850万円 課税所得が圧縮され、源泉徴収税額のうち約6万円が還付される見込みです。

  
  

このように、鈴木さんのケースでは3年間にわたり、合計で約140万円の税金が戻ってくる計算になります。神戸市北区での新しい生活に向けて、大きなサポートとなりますね。

【パターン2】マイホームを買い換えない場合の特例：売却のみの場合

「神戸市北区の家は売却するけれど、新しい家は購入しない」という方もいらっしゃるでしょう。

この場合でも、一定の条件を満たせば譲渡損失の損益通算と繰越控除の特例を利用できます。

この特例の大きな特徴は、譲渡損失の全額ではなく、売却したマイホームの住宅ローン残高から売却価格を差し引いた金額を限度として損益通算ができる点です。

つまり、住宅ローンの残債が売却価格を上回っている（いわゆるオーバーローン状態である）ことが絶対条件となります。

繰越控除については、買い換える場合と同様に、翌年以降3年間可能です。

特例を受けるための主な条件

適用条件の多くは買い換える場合と共通していますが、以下の点が特に重要です。

• 売却するマイホームについて、売却契約日の前日において償還期間10年以上の住宅ローンの残高があること。

• その住宅ローン残高が売却価格を上回っていること。

  
  

その他の条件（所有期間、居住実態、所得制限など）は、買い換える場合の特例とおおむね同様です

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◆特例を受けるには「確定申告」が必須です！

これらの大変有利な特例ですが、自動的に適用されるわけではありません。マイホームを売却した年の翌年に、必ずご自身で確定申告を行う必要があります。

確定申告の際には、売買契約書の写しや登記事項証明書、住宅ローンの残高証明書など、様々な書類が必要となります。

また、注意点として、売却した年の前年、前々年にマイホーム売却に関する他の特例（例えば「3,000万円特別控除」など）を利用している場合、これらの損益通算の特例が利用できないケースがあります。

どの特例がご自身の状況にとって最も有利なのかは、個別の状況によって異なります。

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◆まとめ：神戸市北区でのマイホーム売却損、税金対策は専門家へ

神戸市北区でマイホームを売却し、もし損失（赤字）が出てしまった場合でも、今回ご紹介した「損益通算」と「繰越控除」の特例を活用することで、納めた税金が戻ってくる可能性があります。

しかし、適用条件が細かく、手続きも複雑に感じるかもしれません。特に、ご自身の状況でどの特例が使えるのか、どちらが有利なのかを判断するのは難しい場合もあります。

「うちの場合はどうなんだろう？」

「確定申告の手続きが不安、」

そのような場合は、税金の専門家である税理士や、不動産取引と税務に詳しい不動産業者に相談することをおすすめします。

ダイヤモンドコンサルティングは、神戸市北区の不動産事情に精通し、お客様一人ひとりの状況に合わせた最適な売却戦略と、税金に関するアドバイスを提供しております。

売却して利益が出る場合、損失が出る場合、それぞれに応じた対策をしっかりとサポートいたしますので、どうぞご安心ください。

ご相談は無料です。お忙しい方のために、オンラインでのご相談も承っております。

神戸市北区でのマイホーム売却に関するお悩みやご不安、どんな小さなことでもお気軽にお聞かせください。

お客様の大切な資産であるマイホームの売却を、全力でサポートさせていただきます。