【神戸市北区 賃貸管理】高齢者向け賃貸を円滑に！残置品処理モデル契約を徹底解説
- 石田敦也
- 2022年4月15日
- 読了時間: 6分
更新日：5月30日
鈴蘭台駅前｜神戸市
熱血賃貸情熱管理のダイヤモンドコンサルティング
◆神戸市北区の賃貸管理における高齢化社会の課題
日本の高齢化は急速に進んでおり、2030年には高齢化率が31.8％に達すると予測されています。この超高齢化社会において、特に神戸市北区の賃貸管理においても、単身高齢者の入居に関する課題が顕在化しています。
これまで、単身の高齢者が亡くなった後の残置物の取り扱いは、賃貸管理の現場で大きな問題となっていました。相続人を探す手間や費用、そして残置物処理の負担が、高齢者の入居をためらわせる要因となっていたのです。
しかし、国土交通省が示した「残置品処理に関するモデル契約」は、この課題を解決し、神戸市北区における高齢者の賃貸入居をスムーズにする画期的なものです。このモデル契約が、神戸市北区の賃貸管理をどのように変えるのか、その内容を分かりやすく解説していきます。
◆賃貸管理をスムーズにする「委任契約」の活用
高齢の借主様が亡くなられた際、賃貸借契約の解除や残置物の処理は、原則として相続人にしか行えません。
貸主様や管理会社様が相続人を探し、連絡を取る作業は、多大な時間と費用を要することがあります。
これが、神戸市北区を含め、多くの地域で高齢者の入居が敬遠される一因となっていました。
親族が保証人となり、さらに近隣に居住している場合でなければ、高齢者の入居が難しいという現実があったのも事実です。
この問題を解決するために、国土交通省は賃貸借契約と合わせて「委任契約」を締結するモデル契約を作成・発表しました。
これにより、神戸市北区の賃貸管理において、高齢者向け物件の運用が格段に改善されることが期待されます。
大家様と入居者様の賃貸借契約はこれまで通りです。これに加えて、上図の右側にある委任契約を同時に締結することを国土交通省は推奨しています。
この委任契約の主な内容は以下の通りです。
賃貸借契約解除の代理権付与: 賃借人の死亡時に、賃貸人との合意に基づき賃貸借契約を解除する代理権を契約受任者に与えます。
残置物処理事務の委託: 賃借人の死亡時における残置物の廃棄や、指定先への送付等の事務を受任者に委託します。
賃借人は、「廃棄しない残置物」（相続人等に渡す家財等）を指定し、その送付先を明確にします。
受任者は、賃借人の死亡から一定期間が経過し、かつ賃貸借契約が終了した後に、「廃棄しない残置物」以外のものを廃棄します。
ただし、換価できる残置物については、換価に努める必要があります。
◆神戸市北区の賃貸管理におけるメリットと注意点
このモデル契約により、受任者が賃貸借契約の解除や残置物の処理を行うことが可能になります。
これは、大家様や管理会社にとって、残置物処理にかかる負担を大幅に軽減するものです。
結果として、神戸市北区における高齢者の入居促進に大きく貢献することが期待されます。
受任者としては、入居者の推定相続人、管理会社、または居住支援法人が望ましいとされています。大家様は利益相反の関係にあるため、受任者となることは避けるべきです。
最後に重要な注意点として、このモデル契約は、保証人がいる若年層の契約ケースで利用すると、民法や消費者契約法に違反する可能性があります。
そのため、利用ケースは60歳以上の単身高齢者に限定されることをご理解ください。
国土交通省が提供するモデル契約条項の雛形は、以下のリンクからダウンロードできます。
所有者不明土地関連法案や今回の残置物処理モデル契約条項など、超高齢化社会への対応が加速しています。今後も、不動産賃貸管理を取り巻く環境が、より良い方向に進むことを期待しています。
◆神戸市北区の賃貸管理はダイヤモンドコンサルティングへ！
神戸市北区で賃貸物件をお持ちの大家様、そしてこれから賃貸経営を始めようとお考えの皆様。高齢化社会に対応した賃貸管理は、専門知識と経験が不可欠です。
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‖残置品処理に関するモデル契約
2030年、あと8年ちょっとで日本の高齢化率は31.8％になります。
そうです、日本はこれから超高齢化社会を進んでいきます。
今後ますます単身の高齢者が増えてくる状況で、国土交通省は実務上問題になっていた、単身高齢者が亡くなったあとの残置物の取り扱いについて、モデルとなる契約を示してくれました。
これにより、単身高齢者の入居がスムーズになっていくといいですね。
ではこの残置品処理に関するモデル契約の内容について、わかりやすく解説していきます。
‖賃貸借契約とセットで委任契約を結ぶ
問題となるのは、高齢借主が亡くなった後、賃貸借契約の解除や残置物が相続人しか処理が出来ない事です。
貸主や管理会社が相続人を探すことはとても費用と時間がかかる事があります。
これが原因で高齢者が入居を拒まれていた現実は確かにあります。
親族が保証人になり、尚且つ近所に住んでいないと、実際入居は難しかったと思います。
これを解決するために国土交通省は委任契約を一緒に行うモデル契約を作成し発表しました。
大家さんと入居者の賃貸借契約は今まで通りです。これとあわせて左側の委任契約を一緒に締結する事をすすめています。
委任契約の内容は次の通りです。
1 賃借人の死亡時に賃貸人との合意によって賃貸借契約を解除する代理権を契約受任者に与えます。
2 賃借人の死亡時における残置物の廃棄や指定先への送付等の事務を受任者 に委託します。
賃借人は、「廃棄しない残置物」（相続人等に渡す家財等)を指定するとともに、 その送付先を明らかにします。
受任者は、賃借人の死亡から一定期間が経過し、かつ、賃貸借契約が終了した後に、「廃棄しない残置物」以外のものを廃棄します。
ただし、換価することが できる残置物については、換価するように努める必要があります。
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‖まとめ
つまり受任者が賃貸借契約を解除でき、残置物を処理する事が出来ます。
これにより大家さんと管理会社の負担はかなり減るので高齢者の入居の改善が期待出来ます。
受任者については、入居者の推定相続人・管理会社・居住支援法人が望ましく、大家さんは利益相反の関係にあるため避けるべきとしています。
最後に注意点として、保証人がいる若年層の契約のケースで利用すると、民法や消費者契約法に違反する可能性があるので利用ケースは60歳以上の単身高齢者となります。
以上がモデル契約条項の内容です。
条項の雛形はこちらからダウンロード出来ます。
所有者不明土地関連法案や今回の残置物処理のモデル契約条項など、対高齢化社会への対応がスピードアップしてきています。今後も期待したいですね。
この記事は宅地建物取引士のダイヤモンドコンサルティング石田敦也が作成しました。
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