測量図がない土地の売却：神戸市北区で知るべき対策と成功の秘訣
- 石田敦也
- 2022年3月30日
- 読了時間: 6分
更新日：6月1日
神戸市北区鈴蘭台駅前｜不動産売却のダイヤモンドコンサルティング
測量図がない不動産売却
「測量図がない土地でも売却できるの？」
神戸市北区で不動産の売却を検討されている売主様から、このようなご相談をいただくことは少なくありません。
特に古い土地測量の場合、登記簿上の面積と実際の面積が異なるケースや、そもそも測量図が存在しないことも珍しくありません。
しかしご安心ください。測量図がない土地でも、適切な知識と対策があれば、安心して売却を進めることが可能です。
この記事では、測量図がない土地の取引における注意点、そして神戸市北区での売却を成功させるための具体的な方法を、不動産のプロが分かりやすく解説します。
◆測量図がない土地、どうする？神戸市北区の不動産売却で知るべき「測量図」の重要性
不動産取引において、土地の「測量図」は、その土地の正確な形状や面積、そして隣地との境界を示す非常に重要な書類です。
測量図が存在しない、または古い測量図しかない土地では、過去の測量技術の限界や未測量の状態により、登記簿上の面積と実際の面積に誤差が生じている可能性があります。
このような土地の売却では、買主様が将来的なトラブルを懸念されることが多く、取引が難航する原因となることがあります。
まるで鑑定書のないダイヤモンドを買うようなものです。だからこそ、売却を成功させるためには、測量図がない土地特有の対策を講じる必要があります。
土地取引の基本：公簿取引と実測取引の違い
土地の売買契約には、大きく分けて二つの取引方法があります。
公簿取引（こうぼとりひき）
登記簿に記載されている面積（公簿面積）に基づいて売買契約を行います。
実際の面積が不明なままでも取引を進め、売買代金の精算は行いません。
過去に測量が行われ、登記簿と測量図の面積が一致している場合（特に平成8年以降の測量図であれば安心）は、その測量図と筆界確認書を引き継ぐことで問題なく取引が可能です。
実測取引（じっそくとりひき）
土地家屋調査士などの専門家に依頼し、改めて土地を測量して正確な面積を確定させます。
確定した面積に基づいて登記簿を訂正（地積更正）し、その実測面積を基に売買契約を行います。
一般的に、売買代金は1平方メートルあたりの単価で精算されます。
これはまさに「鑑定書付きのダイヤモンド」を購入するような、最も安全で確実な取引方法と言えるでしょう。
なぜ実測取引は常に選ばれないのか？費用と境界問題
実測取引が最も安全な方法であるにもかかわらず、すべての土地取引で行われているわけではありません。その主な理由は以下の通りです。
高額な測量費用:
測量費用は、隣接する土地の数や土地の形状によって変動しますが、一般的な住宅地で60万円から80万円程度の費用が必要となることが多く、売主様にとって大きな負担となります。法令で実測取引が義務付けられているわけではないため、費用を抑えるために公簿取引が選択されがちです。
境界問題の複雑さ: 隣地との境界について過去にトラブルがあったり、隣地所有者との合意形成が難しい場合、測量自体が困難になることがあります。
測量図なしでも安心！公簿取引でトラブルを避ける2つの鉄則
理想は実測取引ですが、費用や時間の制約から公簿取引を選択せざるを得ない場合もあります。
神戸市北区で安心して土地を売却するために、公簿取引でトラブルを回避するための重要なポイントを2つご紹介します。
隣地所有者と同意の取れた境界を確認し、書面や写真で記録する
売主様には、売却する土地の境界を明確に買主様に示す「境界明示義務」があります。
隣地所有者と立ち会いのもと、現地の境界標や境界を示す目印を確認し、双方の同意を得ることが重要です。
確認した境界は、書面（境界確認書など）や写真で記録に残しておくことで、将来的なトラブルを未然に防ぐことができます。
住宅メーカーや不動産会社に、確定した境界をもとにテープ測量をしてもらい、登記簿面積との過不足を予想しておく
正式な測量でなくても、不動産の専門家（不動産会社や住宅メーカーの担当者など）に、確認した境界を基に簡易的なテープ測量を行ってもらいましょう。
これにより、登記簿上の面積と実際の面積との間にどの程度の誤差があるかを概算で把握し、買主様に事前に情報を提供することができます。
この簡易的な測量結果を基に、売買価格の調整を検討することも可能です。
この2つの対策を実行するだけで、公簿取引における大きなリスクを回避し、買主様への信頼性を高めることができます。
◆神戸市北区での土地売却を成功させるために
土地の売却において、実測取引は最も理想的な方法ですが、現実には測量費用や時間、境界問題などの理由から、測量を行わない公簿取引も多く存在します。
もし公簿取引で売却を進める場合は、必ず上記の「境界の確認と記録」、そして「簡易的なテープ測量」の2点を行ってください。
これにより、大きなトラブルを回避し、スムーズな取引へと繋げることができます。
これにより、その土地の信頼性が格段に向上し、将来的な再売却時にも有利に働くことは間違いありません。
境界が不明確な場合や、隣地との境界確認が難しい場合は、専門家（土地家屋調査士など）に依頼し、筆界確認書の作成を進めることが不可欠です。
神戸市北区で測量図がない土地の売却についてご心配な点がございましたら、どうぞお気軽にダイヤモンドコンサルティングにご相談ください。
売主様の状況に合わせた最適な売却プランを、一緒に検討させていただきます。オンラインでのご相談も承っておりますので、お忙しい方もぜひご利用ください。
Q&A：測量図がない土地の売却に関するよくある質問
Q1: 測量図がない土地でも売却できますか？
A1: はい、売却は可能です。しかし、買主様が将来的なトラブルを懸念する可能性があるため、公簿取引の場合は、隣地との境界確認をしっかり行い、その内容を記録に残しておくことが非常に重要です。
Q2: 測量費用は誰が負担するのですか？
A2: 測量費用は、売主様が負担するのが一般的です。ただし、買主様との交渉により、費用の一部を折半するケースや、売買価格に上乗せする形で調整するケースもあります。
Q3: 境界が確定していない場合、どうすればいいですか？
A3: 境界が不明確な場合は、土地家屋調査士などの専門家に依頼し、隣地所有者との立ち会いのもと、境界を確定させる「筆界特定」や「境界確定測量」を行う必要があります。これにより、法的に有効な「筆界確認書」を作成し、トラブルを回避できます。
Q4: 測量図がない土地の売却、どこに相談すればいいですか？
A4: ダイヤモンドコンサルティングのような、地域に密着し、測量図がない土地の取引実績が豊富な不動産会社にご相談いただくのが最適です。専門知識を持った担当者が、売主様の状況に合わせた最適な売却戦略をご提案します。
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