相続で「大変なこと」にならないために!神戸市北区の不動産価格、2つの大きな落とし穴
- 石田敦也
- 6月5日
- 読了時間: 4分
更新日:14 分前

「父が亡くなって、実家をどうしよう、」
相続が発生すると、ご遺族は悲しみに暮れる一方で、やらなければならないことが山積します。その中でも、特に頭を悩ませるのが不動産の評価ではないでしょうか。
実は、不動産には用途によって2つの異なる価格が存在し、これを混同すると後々大きなトラブルに発展する可能性があります。
今回は、相続で失敗しないために知っておくべき「不動産の価格」について、不動産屋の視点から分かりやすく解説します。
不動産の価格は2つある?「実勢価格」と「相続税評価額」
相続が発生し、ご自宅などの不動産を相続する際、多くの方が疑問に思われるのが「この家の値段って一体いくらなんだろう?」ということ。実は、不動産には大きく分けて以下の2つの価格が存在します。
実勢価格(時価)
市場で実際に売買される価格です。
不動産会社が査定する際の価格であり、一般的に「家を売るならいくら?」と聞かれた時にイメージする金額です。
遺産分割協議で、相続人同士が遺産を公平に分けるために用いるべき価格です。
相続税評価額
相続税を計算するために税務署が定めた価格です。
国税庁が公表する「路線価」や「固定資産税評価額」を基に算出され、実勢価格よりも低くなるケースがほとんどです。
税務署に提出する相続税申告書に記載する金額です。
例えば、市場で3,000万円で売れるようなご自宅でも、相続税評価額は2,000万円といった差が生じることがあります。
この「2つの価格」の存在を理解しておくことが、相続をスムーズに進める上で非常に重要なポイントになります。
【重要】遺産分割は「実勢価格」で行うべき理由
よくある間違いとして、相続税の申告で使う「相続税評価額」を、相続人同士の遺産分割協議で使ってしまうケースがあります。
しかし、これは公平な分割の妨げとなり、後々のトラブルの元になることがあります。
例えば、
遺産:預金5,000万円、自宅(実勢価格3,000万円、相続税評価額2,000万円)
相続人:配偶者と娘2人
といったケースで考えてみましょう。
相続人全員で遺産を公平に分けるためには、以下の計算が正しい分け方になります。
預金5,000万円 + 自宅の実勢価格3,000万円 = 遺産総額8,000万円
この総額8,000万円を基に、法定相続分(配偶者4,000万円、娘それぞれ2,000万円)で分けることで、円満な相続が実現できます。
ところが、もし遺産分割協議で自宅を相続税評価額の2,000万円として話し合ってしまうとどうなるでしょうか?
預金5,000万円 + 自宅の相続税評価額2,000万円 = 遺産総額7,000万円
この7,000万円を基に分割してしまうと、特に「誰か一人が自宅を相続する」といった場合に、本来3,000万円の価値がある不動産を2,000万円として計算したことで、他の相続人との間で不公平が生じてしまいます。
税理士さんに相続対策の相談に行った際に相続税評価額の話が出ることも多いため、ご自宅に戻ってからもその金額で話し合いを進めてしまう、というケースは少なくありません。
円満な相続を実現するためにも、このポイントはぜひ覚えておいてください。
ポイント:
遺産分割は「実勢価格」で行う!
相続税の計算は「相続税評価額」で行う!
相続に関するQ&A
Q1: 自宅の「実勢価格」はどうやって調べればいいですか?
A1: 不動産会社に査定を依頼するのが最も確実です。私たちは不動産のプロとして、周辺の取引事例や市場動向を基に、より正確な実勢価格を算出いたします。
Q2: 「相続税評価額」は自分で調べられますか?
A2: はい、ご自身で調べることも可能です。土地の場合は国税庁が公表している路線価を、建物については毎年送付される固定資産税課税明細書に記載されている固定資産税評価額を確認します。ただし、計算方法が複雑な場合や、土地の形状などによって評価額が変動することもあるため、専門家への相談もご検討ください。
Q3: 相続税の申告期限はいつまでですか?
A3: 相続開始を知った日の翌日から10ヶ月以内です。この期間内に相続税の申告と納税を完了させる必要があります。期限を過ぎると延滞税などが課される可能性があるので注意が必要です。
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