神戸市で不動産投資を成功させる秘訣：高利回りより「本質」を見ろ！

石田敦也
5月24日
読了時間: 7分

不動産投資に興味をお持ちの皆さん、こんにちは！神戸市で不動産賃貸管理をしている、ダイヤモンドコンサルティングです。

「不動産投資」と聞くと、「高利回り」という言葉に魅力を感じる方は多いのではないでしょうか？

しかし、私は日々の業務を通じて、この「高利回り神話」こそが、特に初心者を惑わせる大きな落とし穴だと感じています。

今回は、なぜ表面的な利回りだけを追いかけるのが危険なのか、そして神戸市のような魅力的な都市で賃貸経営を成功させるために本当に重視すべきことは何かを、私の経験を交えてお話ししたいと思います。

「利回り神話」の裏側：数字が語らない真実

不動産投資の世界では、物件の収益性を示す指標として「利回り」がよく使われます。特に「表面利回り」は、購入価格に対する年間の家賃収入の割合を示すため、一見すると分かりやすく、高い数字ほど魅力的に映るものです。しかし、この数字には多くの「見えないリスク」が隠されています。

空室リスク: 例えば、神戸市内でも、駅から遠い、間取りが古い、周辺環境が悪いといった物件は、たとえ利回りが高く表示されていても、入居者がなかなか決まらず、空室期間が長引く傾向にあります。家賃が入ってこなければ、いくら高い利回りでも絵に描いた餅です。
修繕費の積立不足: 築年数の古い物件は、高利回りであることが多いですが、その裏にはいつ発生するか分からない大規模修繕費が潜んでいます。外壁塗装、屋上防水、給排水管の交換など、一度に数百万円単位の費用が必要になることも珍しくありません。利回りが高くても、こうした費用を考慮していなければ、いざという時に資金がショートしてしまう危険性があります。
入居者ニーズの無視: 数字上の利回りばかりを重視し、肝心の「借り手が本当に住みたいと思う物件なのか」という視点が抜け落ちているケースも散見されます。

私は、こうしたリスクに対して、「低利回りでも、入居者が住み続けたいと思える良い物件を選び、さらに返済期間を少し延ばせば解決する話」だと考えています。

月々のローン返済額を抑えることで、手元のキャッシュフローに余裕が生まれ、空室期間や突発的な修繕費にも対応しやすくなります。総支払額は増えるかもしれませんが、事業の安定性を考えれば、賢明な選択と言えるでしょう。

本当に重視すべきは「入居者が住み続けたい物件」

では、高利回り以外に何を重視すべきなのでしょうか？私が最も重要だと考えるのは、「利便性」「間取り」「住環境」といった、入居者が物件を選ぶ上で直接的に影響し、長期的に有利である要素です。

神戸市は、山と海に囲まれた美しい街で、交通の便も良く、住みやすいエリアが多数存在します。だからこそ、借り手は物件を選ぶ際に非常にシビアな目を持ちます。

利便性: 最寄りの駅からの距離、通勤・通学のしやすさ、スーパーやコンビニ、病院など生活に密着した施設の近さ。神戸市内であれば、三宮や元町、新神戸などへのアクセスが良いかどうかが重要です。
間取り: 現代のライフスタイルに合った使いやすい間取りかどうかがポイントです。単身者向けならコンパクトながら収納が充実しているか、ファミリー向けならLDKの広さや部屋数、水回りの使いやすさなどが重視されます。
【トレンド】リモートワーク対応: 最近では、リモートワークの普及により、自宅で仕事をするスペースの有無や、高速インターネット環境の整備も重要な要素になっています。ちょっとした書斎スペースや、オンライン会議に集中できる環境がある物件は、今後ますます需要が高まるでしょう。
住環境: 周辺の治安、騒音、日当たり、公園や緑地の有無、学校区など、長期的に安心して暮らせる環境であるか。特に子育て世代にとっては、教育環境が大きな決め手になります。

これらの要素が充実している物件は、たとえ表面利回りが突出していなくても、以下のような大きなメリットをもたらします。

空室リスクの低減: 常に一定の需要があるため、退去が出ても次の入居者が比較的早く決まりやすく、空室期間が短縮されます。
賃料維持・安定: 魅力的な物件は、周辺相場が下がりにくい傾向にあり、安定した家賃収入を期待できます。
入居者の定着率向上: 住み心地の良い物件は、入居者が長く住んでくれるため、入居者入れ替えのたびに発生する原状回復費用や仲介手数料、広告費などのコスト削減にもつながります。
物件価値の維持: 良い立地や魅力的な間取りの物件は、将来的な売却時にも評価されやすく、資産価値を維持しやすいという側面もあります。

賃貸経営は「超」長期投資である

証券投資に例えるなら、不動産投資は「15分足や１時間足といった短期のチャートで一喜一憂する」ようなものではありません。

毎日の値上がり値下がりを気にするものではなく、もっと長期のスパン、例えば日足や月足で全体のトレンドを見て判断すべき投資です。

私が不動産投資を「超」長期投資だと考える理由は以下の通りです。

時間による資産形成:
●家賃収入でローンを返済していくことで、時間をかけて物件の自己資産部分が増えていきます。ローン完済時には、物件全体が自分の資産となり、そこからはローン返済の負担なく家賃収入を享受できます。
●建物部分の減価償却費を計上できるため、会計上は赤字になることがあっても、キャッシュフローはプラスになることがあります。この税制メリットも長期保有することで最大限に活かせます。
市場変動への耐性:
●不動産価格は短期的な市場の変動（経済危機など）の影響を比較的受けにくい傾向があります。一時的に価値が下がったとしても、保有し続けることで回復を待つことができます。
●金利上昇リスクも軽微に抑えられる: 金利が上昇する可能性は常にありますが、賃貸経営は長期的な視点で行うため、その影響を軽微に抑えることが可能です。例えば、長期固定金利のローンを選ぶことで、金利変動リスクを回避できます。また、変動金利の場合でも、安定したキャッシュフローがあれば、多少の金利上昇は吸収できる場合が多いです。さらに、立地や物件の魅力が高ければ、家賃の値上げも検討できるため、金利負担の増加を相殺できる可能性も十分にあります。
●株を購入した時のような、瞬時の含み損も、長期的に見れば全く問題ありません。 不動産は、日々の価格変動に一喜一憂するものではなく、じっくりと価値を育んでいくものなのです。
計画的な維持管理と将来性への対応:
●長期で運用していくためには、定期的な修繕や大規模修繕が不可欠です。これらは計画的に資金を積み立てて行う必要があり、目先の利回りだけを見ていては、いざという時に対応できません。長期的な視点を持つことで、計画的な維持管理が可能になります。
●【トレンド】高齢化社会への対応: 日本の高齢化は今後も進みます。将来を見据え、バリアフリー対応や高齢者にも住みやすい設備（手すり設置、段差解消など）を導入することで、長期的な入居者ニーズに応えることができます。
●【トレンド】テクノロジーの活用: スマートホーム化（IoT家電対応、スマートロックなど）や、宅配ボックスの設置といったテクノロジーの導入も、物件の魅力を高め、長期的な価値維持に貢献します。