【神戸市北区の賃貸管理】退去立ち会いは「宝の山」！賃貸経営を加速させる究極のヒアリング術
- 石田敦也
- 2022年4月22日
- 読了時間: 6分
更新日：5月26日
神戸市北区の賃貸管理は
ダイヤモンドコンサルティングへ
賃貸物件の繁忙期も落ち着き、多くの大家さんがホッと一息ついている頃でしょうか。
しかし、入居者の入れ替わり時に行われる退去立ち会いを単なる「消化試合」と考えていませんか？
実はこの退去立ち会い、あなたの賃貸経営を大きく左右する、非常に重要な作業なのです。
なぜなら、何年も物件に住んでいた入居者さんは、ある意味、大家さんや私たち不動産屋よりも、その物件のリアルなメリットとデメリットをよく知っているからです。
この貴重な情報を聞き出し、今後の賃貸経営に活かすことができれば、空室対策や入居率向上に大きく貢献します。
今回は、この「退去立ち会い」を最大限に活用するためのポイントを、当社の神戸市北区での賃貸管理経験を踏まえて解説していきます。
【原状回復の見積もりと回収：トラブル回避の鍵】
退去立ち会いで最も手間がかかるのが、原状回復費用の見積もり作成と回収です。
原状回復とは、借主さんの不注意などで汚れたり壊れたりした箇所を、元の状態に戻すリフォームのこと。ただし、新品同様にリフォームした費用全額を借主さんに請求できるわけではありません。居住年数に応じた減価償却を考慮する必要があり、この点がトラブルになりやすい原因です。
国土交通省からもガイドラインが出ていますので、十分注意して対応しましょう。ご自身で対応するよりも、信頼できる不動産管理会社に任せるのが最も安心で確実な方法です。
ダイヤモンドコンサルティングは、こうしたトラブルを未然に防ぎ、スムーズな退去手続きをサポートします。
【最重要ポイント！退去理由の深掘り】
「なぜ、この物件を退去されるのですか？」
この質問こそが、退去立ち会いで最も重要なポイントです。卒業や転勤など、やむを得ない理由であれば問題ありません。
しかし、賃貸条件、騒音、隣人トラブルなどが退去理由であれば、要注意です。次の入居者が決まっても、同じ理由ですぐに退去してしまう可能性があります。
例えば、「近所に家賃が安い物件が出た」「建物内にトラブルを起こす入居者がいる」といった理由の場合、すぐに対策を打つ必要があります。関西では、礼金・敷金が下がり、居住期間が短くなる傾向にあります。だからこそ、退去理由の中に物件の問題点がないか、必ず確認するようにしてください。
そして、問題点が明らかになったら、できる範囲で改善策を検討し、次の入居者募集に活かしていきましょう。
入居者の居住年数を長くすることは、リフォーム費用や仲介手数料・広告料などの募集費用を抑え、賃貸経営を安定させる上で不可欠です。
【設備状況の徹底確認：クレーム防止と費用削減】
エアコンや給湯器などの設備に不具合がなかったか、退去時に必ず確認しておきましょう。
次の入居者が引っ越してきて、すぐにお湯が出ないといった事態になれば、感情的なクレームに繋がりかねません。
特にガスは引っ越し時に閉栓するため、後日確認するのが難しいです。エアコンは時期によっては取り付けに日数がかかり、夏場や冬場に間に合わないと大きなクレームに繋がります。
水道蛇口の水漏れも、夜間や休日などに水道業者を呼ぶと費用がかさみます。
退去時に「お湯はちゃんと出ていましたか？」「エアコンの効きはどうでしたか？」と確認しておくことで、次の入居者が入る前に必要な修理や交換に対応できます。
また、給湯器の交換時に水道蛇口のパッキンも交換してもらうなど、まとめて依頼することで費用を抑えることも可能です。
何度も職人さんに来てもらうよりも、トータルで割安になります。
クレーム対応の防止と費用節約のためにも、退去時には設備の不具合について必ず確認しておくようにしましょう。
【各種手続きの最終確認：抜け漏れ防止】
最後に、電気・ガス・水道の閉栓確認や、郵便の転送手続きなど、各種事務的な手続きの確認を行います。
その他、退去後の連絡先、敷金返還口座、火災保険の解約なども忘れずに行いましょう。
チェックシートを作成しておくと、聞き忘れがなくスムーズに手続きを進めることができます。
【まとめ：退去立ち会いは未来への投資】
ここまで、退去立ち会いの作業内容と重要性について解説してきました。特に「退去理由」の重要性を理解していただけたでしょうか。
賃貸経営を大きく左右するのは、やはり入居率です。入居率を上げていくためには、物件の問題点を日々改善し、借主さんの満足度を高めていくことが何よりも大切です。
実際に物件に住んでいない大家さんや私たち不動産屋には分からないこともたくさんあります。退去時は、入居者さんと直接話せる貴重な機会です。
原状回復費用をどれだけ回収できるかに気を取られず、ぜひ物件の問題点や改善点を積極的に聞き出していきましょう。
最後に、私個人の経験からですが、入居者が大学生の場合、後輩に次借りてくれそうな方がいないか聞いてみるのも有効です。
不動産屋から勧められるよりも、住んでいた先輩から勧められる方が、効果は高い傾向にあります。
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経費や支出を抑えて安定した賃貸経営を行いたい大家さんは、ぜひ一度ダイヤモンドコンサルティングにご相談ください。
神戸市北区での賃貸管理についてもお気軽にお問い合わせいただければ、最適なご提案をさせていただきます。
【Q&A：退去立ち会いに関するよくあるご質問】
Q1：退去立ち会いは必ず大家自身が行うべきですか？
A1：ご自身で行うことも可能ですが、原状回復費用の算定やトラブル対応など、専門知識が必要な場面が多くあります。法的なトラブルを避けるためにも、不動産管理会社に依頼することをおすすめします。
Q2：退去理由を聞く際に、どのように質問すれば良いですか？
A2：単刀直入に「なぜ退去されるのですか？」と聞くのも良いですが、「住んでみて、何かご不便な点はございましたか？」「もし改善できる点があれば、今後の参考にしたいので教えていただけますか？」といった形で、入居者の気持ちに寄り添いながら質問すると、本音を聞き出しやすくなります。
Q3：設備の不具合が見つかった場合、すぐに修理すべきですか？
A3：次の入居者が決まっている場合は、できるだけ早く修理・交換手配を行うべきです。特に給湯器やエアコンなど、生活に直結する設備は優先順位が高いです。早めに対応することで、入居者からのクレームを防ぎ、入居後の満足度を高めることができます。また、オーナー様の精神的負担も軽減されます。
Q4：入居者の退去後、郵便物の転送手続きはどのように確認すれば良いですか？
A4：退去立ち会いの際に、郵便局への転送届の提出状況を確認し、もし未提出であればお願いするようにしましょう。郵便物の誤配を防ぐためにも、入居者自身に手続きをしてもらうことが最も確実です。
Q5：神戸市北区で賃貸管理を依頼するメリットは何ですか？
A5：神戸市北区は、地域特性や入居者ニーズが多様です。地元の不動産管理会社は、地域の相場や人気物件の傾向、入居者の属性などを熟知しており、より効果的な募集活動やトラブル対応が期待できます。ダイヤモンドコンサルティングも神戸市北区での賃貸管理に精通しており、地域に密着したサポートを提供いたします。
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