【チェックシート付】相続空き家の3000万円控除で最大600万円節税｜神戸市北区の不動産売却

親が亡くなり、実家を相続した。とりあえず売ろうと思っている——そんな方に、ぜひ読んでほしい話があります。

「相続した空き家を売却したときの3,000万円特別控除」という制度をご存じでしょうか。条件を満たせば、売却益から最大3,000万円を控除できる、非常に強力な税制優遇です。長期譲渡所得の税率は約20%（所得税15%＋住民税5%）ですから、3,000万円の控除は最大600万円の節税に相当します。

ところが、税理士の先生方が口をそろえておっしゃることがあります。「この特例、実際には使えない人がとても多い」と。

条件が細かく、一つでも外れていると適用できません。売却してから「使えなかった」と気づいても後の祭りです。だからこそ、売却を決める前に自分でチェックしておくことが大切です。

この特例、いくら得するの？

対象となる譲渡所得に対して、一人あたり最大3,000万円を控除できます。たとえば売却益が2,000万円あった場合、通常であれば約400万円の税金がかかりますが、この特例を使えばゼロになります。

ただし、相続人が3人以上いる場合は一人あたりの控除額が2,000万円に引き下げられます（令和6年改正）。それでも一人あたり最大400万円の節税効果があります。

使えるかどうか、自分でチェックしてみましょう

以下のチェックツールを使うと、主な適用条件をステップごとに確認できます。「はい」「いいえ」を選んでいくだけで、おおよその判定が出ます。

こんなケースは使えないことが多い

チェックツールを使ってみてお気づきかもしれませんが、以下のようなケースでは特例の適用が難しくなります。

マンションや区分所有建物の場合 区分所有登記がされている建物（マンション・区分登記された二世帯住宅等）は対象外です。

昭和57年以降に建てられた家の場合 旧耐震基準（昭和56年5月31日以前）の建物だけが対象です。比較的新しい建物は対象外となります。

親と一緒に住んでいた場合 相続開始の直前に、被相続人（亡くなった方）だけでなく他の方も居住していた場合は、原則として対象外です。同居していたご家族がいた場合は注意が必要です。

相続してから時間が経っている場合 相続開始があった日から、同日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までの間に売却することが条件です。時間が経ちすぎると使えなくなります。

1億円超で売る場合 売却金額が1億円を超えると適用できません。複数の相続人がいる場合は合算されます。

使えなくても、売却はできます

特例が使えないからといって、売却を諦める必要はありません。売却自体は問題なく進められます。ただ、そのぶん税負担が増える可能性があるため、売却価格や時期の判断がより重要になります。

神戸市北区・鈴蘭台を拠点とする当社では、ご相談いただいた方に対して、売却にあたっての方向性を一緒に整理するサポートをしています。取得費の確認や現在の価格水準など、詳しいやり取りや面談が必要なケースもありますが、まずはLINEからお気軽にご連絡ください。

まとめ

相続した空き家の売却は、タイミングと条件の確認が非常に重要です。3,000万円特別控除は強力な制度ですが、条件を一つでも外れると使えません。売却前に必ずチェックしておくことをおすすめします。

チェックの結果、適用できそうな方も、適用が難しそうな方も、ぜひ一度ご相談ください。