大家さんの修繕費、AIで予測できる時代になりました―「七転び八起き」より「転ばない」賃貸経営へ

石田敦也
3月30日
読了時間: 4分

賃貸経営をされている大家さんから、こんなお声をよく聞きます。

「また修繕費がかかった」「今月も想定外の出費だった」

「いつ何が壊れるか、まったく読めない」

そうなんです。不動産の修繕は、終わりがない。

　　　　　　『七転び八起き』

　　　何度転んでも、その度に立ち上がること。

大家業はまさにこのことわざ通りです。

転び続けながら、立ち上がり続ける。

それが賃貸経営の現実です。

でも、私たちダイヤモンドコンサルティングは、大家さんにこうお伝えしています。

「転ぶ回数を、AIで減らしませんか？」

■ 大家さんが転ぶのはなぜか

修繕費で想定外の出費が発生する原因は、ほぼ2つに絞られます。

「知らなかった」と「想定していなかった」です。

よくある転倒パターン（神戸市内の管理物件でも実際にあります）

給湯器を交換したばかりなのに、翌年また別の設備が壊れた。

退去後リフォームで80万円。手元資金が足りなくなった。

「そろそろ外壁塗装かな」と思いながら後回しにしていたら、雨漏りが始まった。

建物は必ず劣化します。設備は必ず壊れます。これは避けられない。

ならば、「いつ・何が・いくらかかるか」を事前に予測することが、賃貸経営の安定につながります。

■ 書類がなくても大丈夫。2つのやり方があります

「工事記録なんて取っていない」「請求書がどこにあるか分からない」という大家さん、安心してください。AIを使った修繕管理には、2つの入口があります。

パターン A

書類がある人

過去の見積書・請求書・工事記録をAIに読ませて、履歴を整理＋将来予測。一番精度が高い方法です。

パターン B

書類がない人

物件を巡回して給湯器・エアコン・換気扇などの製造年月日をスマホで撮影。写真からAIに情報を読み取らせます。

書類がなければ写真でいい。今日、物件に行くだけで始められます。

■ パターンB：スマホ1台で始める「現地調査×AI」

書類がない大家さんへ、私たちがおすすめしているのがこの方法です。

STEP 1

現地を巡回する

物件を一部屋ずつ回り、設備の銘板・製造ラベルをスマホで撮影していきます。

STEP 2

写真をAIに見せる

撮影した写真をChatGPTやClaudeに送り、「製造年月と設備名を読み取って」と伝えます。

STEP 3

予測を出してもらう

読み取った情報をもとに、耐用年数から「いつ交換が必要か」を予測してもらいます。

撮影しておきたい設備リスト

給湯器（側面または底面に製造年月のシールあり）
エアコン（室内機の製造年月日）
換気扇・レンジフード（本体天面または側面）
インターホン・宅配ボックス
給水ポンプ・受水槽（共用部）
屋根・外壁（劣化状況が分かる全体写真）

■ 実際のAIへの質問文（そのまま使えます）

プロンプト例①　写真から設備情報を読み取る（パターンB用）

添付の写真は賃貸アパートの給湯器です。銘板や製造ラベルから以下の情報を読み取ってください。・メーカー名・型番・製造年月読み取れない場合は「不明」と記載してください。

プロンプト例②　設備一覧から修繕予測を出す（パターンA・B共通）

以下は私が所有するアパートの設備一覧です。各設備の一般的な耐用年数を考慮して、今後5年以内に交換・修繕が必要になりそうな箇所とおおよその費用目安を予測してください。設備一覧：・給湯器　製造年月：2011年3月・エアコン（101号室）　製造年月：2015年8月・換気扇　製造年月：不明（築15年）物件情報：・築年数：15年　・木造2階建て　・4世帯・所在地：神戸市北区

■ 「転ばない」大家さんが最後に勝つ

七転び八起きの精神は大切です。しかし、転ぶたびに数十万〜数百万円が飛んでいく現実も厳しい。

書類がある人はAIに読ませる。書類がない人はスマホで撮影してAIに見せる。どちらも今日から始められます。

大切なのは、「何となく不安」から「ある程度見通しが立っている」状態に変えることです。それだけで、賃貸経営の安心感はまったく違います。

まとめ ― 今日からできること

書類がある人 → 見積書・請求書をAIに貼り付けて整理・予測
書類がない人 → 物件を巡回して設備の製造ラベルをスマホで撮影
どちらも → AIに「今後5年の修繕予測」を出してもらい、積み立ての目安にする

ダイヤモンドコンサルティングでは、賃貸管理のご相談だけでなく、こうしたAIを活用した修繕計画づくりのご提案も行っています。神戸市北区・西区エリアの大家さん、ぜひお気軽にご相談ください。