【相続したマンション】最大80%減額！売却前に知るべき小規模宅地の特例と賢い税金対策【神戸市北区編】

石田敦也
6月5日
読了時間: 6分

親御様から受け継いだ大切なマンション、売却で損していませんか？

「親が住んでいた分譲マンションを相続したけれど、相続税がいくらになるのか不安、」「売却するにも手続きが複雑で、何から手をつけていいか分からない、」

そうお考えのお子様世代のあなたへ。神戸市北区の不動産売却専門家として、相続した分譲マンションの売却を賢く成功させるためのとっておきの情報をお届けします。

実は、知っていると知らないとでは、相続税の金額に雲泥の差が出る特例があるのをご存知でしょうか？それが、「小規模宅地の特例」です。

この特例、一戸建ての土地だけでなく、分譲マンションにも適用可能なんです！

この記事を読めば、あなたのマンション売却における相続税の不安が解消され、最適な一歩を踏み出すヒントが見つかるでしょう。

知らないと大損！マンション相続税を劇的に減らす「小規模宅地の特例」とは？

まずは、「小規模宅地の特例」がどんなに強力な制度なのか、簡単にご説明します。

この特例は、亡くなられた方が住んでいたご自宅の土地や、事業で使っていた土地を相続した際に、なんと最大80％も評価額が減額されるという、非常に有利な相続税の優遇措置です。

「え、マンションでも使えるの？」と驚かれた方もいるかもしれません。

はい、分譲マンションの敷地権（土地の権利）も、この特例の対象となるんです。

数千万円、場合によっては億単位の評価額が最大80％も減額されるということは、相続税の負担が文字通り桁違いに軽くなる可能性があるということです。

この情報を知らずに売却を進めてしまうと、本来払う必要のない多額の税金を支払うことになりかねません。

あなたの分譲マンションも対象！敷地権で賢く節税する方法

分譲マンションを購入すると、建物だけでなく、そのマンションが建っている土地の利用権である「敷地権（敷地利用権）」も一緒に手に入れます。この敷地権こそが、小規模宅地の特例の対象となる部分です。

固定資産税の納税通知書（毎年4月頃に送られてくるもの）の1ページ目「土地部分」に記載されているのが、あなたのマンションの敷地権情報です。

大切なのは、分譲マンションの土地は居住者全員の共有物であり、あなたにはその中の「持分」が割り当てられているという点です。

この持分は、お手元の権利証や登記識別情報に詳しく記載されています。

たとえば、マンション全体の土地面積が10,000㎡で、あなたの持分が500分の1であれば、

10,000㎡ ÷ 500 = 20㎡となります。

この20㎡の敷地権に対して、小規模宅地の特例が適用されるのです。

さらに、分譲マンションの用途によって、減額率と適用される面積の上限が異なります。

自宅用の分譲マンションを相続した場合：

亡くなられた方が実際に住んでいた分譲マンションを、配偶者や同居親族が相続するケースです。これらの親族がいない場合でも、自宅を所有しない親族などが相続し、一定の要件を満たせば適用可能です。
- 減額率：80％OFF
- 適用上限面積：敷地権の330㎡まで
賃貸用の分譲マンションを相続した場合：

亡くなられた方が賃貸として貸していた分譲マンションを相続し、引き続き事業（賃貸）を継続する場合に適用されます。
- 減額率：50％OFF
- 適用上限面積：敷地権の200㎡まで

※これらの要件は非常に複雑で、他にも細かな条件があります。自己判断せずに、必ず専門家にご確認ください。

タワーマンション節税対策の最新情報にもご注意を

「小規模宅地の特例」は非常に強力ですが、近年ではタワーマンションなどの一部の分譲マンションに関して、相続税評価額の見直しが行われています。

2024年1月1日からは、これまでの評価方法が見直され、実勢価格の概ね6割とする新たなタワマン節税対策が取られています。

このように税制は常に変化しています。税法と不動産売却の最新情報に精通した専門家でなければ、最適な売却プランを立てるのは非常に困難です。

相続後のマンション売却を成功させるために、今すぐすべきこと

親御様から大切なマンションを受け継ぎ、売却をお考えのあなたへ。相続税の節税は非常に重要ですが、それだけで終わりではありません。

相続した不動産の売却には、以下のような様々な課題が伴います。

煩雑な不動産の名義変更手続き
適切な売却価格の設定
スムーズな買い手探し
税金対策を含めた全体的な資金計画
買主との交渉や契約、引き渡しまでの複雑なプロセス

これらをすべてご自身で、しかもお仕事やご家庭の事情と両立しながら行うのは、想像以上に大変なことです。

さらに、相続には期限が設けられている場合もあり、焦りから判断を誤ってしまうリスクもあります。

だからこそ、相続不動産の売却は、専門家であるダイヤモンドコンサルティングにお任せください。

私たちは神戸市北区に根差し、不動産売却のプロフェッショナルとして、相続不動産にまつわる税金や法律の知識はもちろん、地域密着ならではの市場動向や売却ノウハウを熟知しています。

小規模宅地の特例適用に向けたサポートから、最適な売却戦略の立案、複雑な名義変更手続きのアドバイス、そして高値での売却実現まで、一貫してあなたをサポートいたします。

「このマンションは特例が使えるのか？」

「売却のタイミングはいつがいい？」

「何から手をつければいいのか分からない、」

どんな些細なご不安でも構いません。まずは、神戸市北区の不動産売却のダイヤモンドコンサルティングまで、お気軽にご相談ください。

あなたの大切なマンションを、次世代へ賢く、そして安心して繋ぐお手伝いをさせていただきます。

よくあるご質問（Q&A）

Q1. 小規模宅地の特例は、誰が相続しても適用できますか？

A1. 基本的には、亡くなられた方（被相続人）の配偶者や、同居していた親族が相続した場合に適用されます。ただし、配偶者や同居親族がいない場合でも、一定の要件（例：相続開始前3年以内に自己所有の家屋に居住したことがない親族など）を満たせば、適用できるケースもあります。詳細は複雑ですので、個別のケースについては専門家にご相談ください。

Q2. 相続したマンションをすぐに売却する予定ですが、小規模宅地の特例は使えますか？

A2. はい、相続後すぐに売却する場合でも、一定の要件を満たせば小規模宅地の特例を適用できる可能性があります。ただし、適用には条件（例：配偶者が相続した場合）がありますので、速やかに専門家にご相談いただき、適切な手続きを進めることが重要です。

Q3. 小規模宅地の特例を適用するために、どのような書類が必要になりますか？

A3. 特例適用には、相続税申告書に加えて、住民票の写しや戸籍謄本、不動産の登記簿謄本、固定資産税評価証明書など、様々な書類が必要になります。また、同居の有無や相続人の状況によって、追加で提出を求められる書類もあります。書類の準備や手続きに不安がある場合は、ぜひ当社にご相談ください。