「自主管理中に騒音クレームと水漏れが重なった話｜神戸・西宮の小規模マンション管理」

はじめに

このオーナー様とのご縁は、物件の購入仲介からはじまりました。弊社で西宮市内の2LDK・3戸の小規模マンションをご購入いただき、その後しばらくは弊社が管理もお手伝いしていました。

その後、オーナー様が物件近くに引っ越されたことを機に「自分で管理できる」と判断され、自主管理に切り替えられました。私たちも応援する気持ちでお見送りしたのですが、しばらくして思わぬ形で再びご相談をいただくことになりました。

自主管理中に重なった2つのトラブル

一つ目は、入居中の新婚カップルによる夜間の騒音です。隣地の戸建て住民から「うるさくて眠れない」とクレームが入りました。オーナー様はとても温厚な方で、入居者に直接強く言えるタイプではありません。クレームを受けながらも、どう対応すればいいか分からず困り果てておられました。

二つ目は、屋上の陸屋根の排水口の詰まりによる水漏れです。定期的な清掃が行われていなかったため排水口が詰まり、雨水が下階に浸水するトラブルが発生しました。自主管理では、こうした建物の定期点検が抜け落ちてしまいがちです。

「募集だけ」を任せていた大手業者は動かなかった

このオーナー様は入居者の募集業務だけを大手不動産会社に依頼していましたが、管理契約は結んでいませんでした。水漏れが発生した際、その大手業者に相談しても「管理はしていないので対応できない」と言われ、結局オーナー様が一人で対応しなければならない状況になりました。

ここに、小規模物件が抱える構造的な問題があります。3戸・5戸といった小規模マンションは、不動産会社にとって管理料収入が少なく、積極的に動いてもらいにくい現実があります。「とりあえず大手に任せておけば安心」という判断が、いざというときに機能しないことがあるのです。

「疲れ果てた」――自主管理の本当のコスト

さらに追い打ちをかけたのが、水漏れ後の補修工事の対応です。業者の手配から始まり、居住中の入居者との日程調整、工事の立会いまで、すべてをオーナー様お一人で対応されました。何回も入居者の都合に合わせて日程を組み直し、複数の業者と連絡を取り続ける作業は、想像以上に時間と体力を消耗するものです。後日、オーナー様から「あのときは疲れ果てた」とお聞きしました。自主管理は管理費用を節約できる反面、トラブルが起きた瞬間にそのコストがすべて「時間と労力」として自分に返ってきます。これは、実際に経験した人でないと分からない重さです。

弊社に管理を切り替えた結果

騒音クレームへの対応と水漏れトラブルが重なったタイミングで、オーナー様から改めてご相談をいただきました。

弊社では入居者への注意喚起を代行し、隣地住民へ連絡も行いました。また屋上排水口の定期清掃を管理業務に組み込み、同様のトラブルを防ぐ体制を整えました。

オーナー様からは「自分では言いづらいことを代わりに動いてくれて助かった」というお言葉をいただいています。購入のご縁から始まり、こうして長くお付き合いいただけることを、私たちもうれしく思っています。

小規模物件こそ、管理会社選びが重要です

3戸・5戸といった小規模マンションは、大手には「割に合わない」と判断されがちです。しかし、問題が起きたときの対応力こそが、賃貸経営の安定に直結します。戸数が少ないからこそ、一室の空室や一件のトラブルがオーナー様の収支に直接影響します。

弊社は購入仲介から賃貸管理まで一貫してサポートできる点が強みです。「大手に断られた」「自主管理に限界を感じている」という小規模物件のオーナー様、ぜひ一度ご相談ください。