【収益不動産の利回りを理解する】

鈴蘭台駅前‖神戸市

賃貸管理のダイヤモンドコンサルティング

収益不動産の利回りとは

【収益還元法】

投資物件を購入する場合に、いろいろネットで物件を検索してどれにしようか悩みますよね。

例えば、三宮のワンルーム450万円で家賃5万円、もう一つは380万円で家賃4.8万円。

どっちがいいか？　

スーパーで大根買うんじゃないんで、「安い方にしとこうか！」ではまずいですね。

これを比較する場合に物件価格と年間の家賃収入の割合で判定する方法があります。

言葉で説明してもわかりにくいので、数字で示しますね。

5万円×12ケ月÷450万円＝0.133 （年間60万円の家賃収入を物件価格で割ります。）

この物件の利回りは13.3%と言うことになります。

もう一方は、4.8万円×12ケ月÷380万円＝0.151　こちらは利回り15.1%です。

ここでこの、13.3%と15.1%を比べて（金利と同じです。）高い方がより収益性がいいと言うことです。

このように不動産投資では、年間賃料合計を物件価格で割り戻して、収益性の指標とする計算方法を収益還元法と言います。

なんかオレンジジュースみたいですね！

利回りはあくまでも目安

初めての方は、絶対15.1%の380万円の方を買いたくなりますよね！

初心者の方はみんなこれで失敗していまいます。

収益不動産の利回りは、購入を決定する一つの材料にはなりますが絶対的な判断基準にはなりません。

賃料はあくまで販売時点の賃料で将来に渡って確定したものではないですし、この後今の入居者が出ていけば次の募集賃料は下がることが多いです。

そうすると、当然利回りも下がります。

その他にも、トイレとバスはセパレートかとか、駅から近いかなどと、物件選びにはたくさんの重要なポイントがあります。

決して利回りだけが、物件選びの基準ではないのです。

それと、賃料は将来的には下落して利回りも下がっていくことを、しっかり頭に入れておくことです。

ある程度の賃料下落率は、不動産業者やGoogle先生に聞いてもらえれば統計が出てきます。

完璧に予測することは不可能ですが、間違っても今の賃料がずーっと続くと考えないように注意して下さい。

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この記事は宅地建物取引士のダイヤモンドコンサルティング石田敦也が作成しました。