【大家さん必見】学生マンションの4月空室を防ぐ！京都で実証済みの退去交渉術

大学の近くに賃貸物件をお持ちのオーナー様は、毎年この時期に同じ悩みを抱えているのではないでしょうか。

3月末に退去通知が来て、リフォームが終わるのが4月中旬。

せっかくの繁忙期を逃して、そこから長期空室になってしまう。

家賃4万円の物件でも、半年空けば24万円、1年空けば48万円の損失です。

私もオーナー様からよくお叱りを受けてきました。

なぜ繁忙期を逃してしまうのか

新しい入居者は3月下旬の入居を希望しています。

ところが3月末退去だと、どんなに急いでもリフォームが終わるのは4月中旬になってしまいます。

賃貸市場が以前ほど活発でない今、ここから入居者を見つけるのは年々難しくなっています。

私が京都の学生マンションで実践していた方法

私はかつて京都で学生用マンションの管理をしていました。

そこで試行錯誤の末にたどり着いたのが「出る時フリーレント」という方法です。

退去が確定した入居者に対して、「もし2月中に退去していただけるなら、最後の1ヶ月分の家賃をサービスします」とお願いするというものです。

早めに退去していただくことで、リフォーム業者にも余裕を持って工事に入ってもらえます。

バタバタした3月末の繁忙期を避けられるため、仕上がりの質も上がりやすく、オーナー様にとっても入居者にとっても、そして業者にとっても、みんなにメリットがある方法だと感じています。

ここで大切なのは、あくまでもお願いベースだということです。

入居者には契約満了まで住む権利があります。

こちらから強制したり、プレッシャーをかけることは絶対にしません。

退去が確定した方に、選択肢のひとつとしてご提案するというスタンスです。

なぜ「退去が確定してから」動くのか

学生の場合、12月にはほぼ進路が決まっています。

そこで私はこの時期に入居者に連絡を取り、事情を説明した上でお願いをしていました。

「早めに退去してもらえると、次の入居者を繁忙期に迎えられるので助かります。

後輩のためにもぜひご協力いただけますか」というトーンです。

強制でも条件交渉でもなく、人間関係を大切にしたソフトなお願いです。

留年する方もいれば、大学院に進学する方、大学近くの企業に就職してそのまま住み続ける方もいます。

そういった方には一切関係のない話として完結できるのも、このやり方の利点です。

入居者にとっても、実家に一度戻ってから入社式を迎えるためにちょうどいいタイミングになることが多く、実際に半分以上の方が快く応じてくれました。

やり方はひとつではない

なお、業者によっては「3月15日までの退去」を契約の特約として最初から盛り込むケースもあります。

また、定期建物賃貸借契約で4年契約を結び、契約終了日を2月28日に設定するという方法も有効です。

これなら契約上、繁忙期前の退去が最初から組み込まれています。

万が一浪人や留年で1年延長が必要な場合も、1年間の再契約（新契約）で対応できます。

物件の特性やオーナー様のご意向に合わせて、やり方は色々あっていいと思っています。

管理会社に任せると、こういう動きをします

自主管理のオーナー様からよく聞くのは、「こういう細かいことが面倒でできていない」という声です。

確かに、入居者との個別交渉は気を遣いますし、タイミングの見極めも難しい。

ダイヤモンドコンサルティングでは、こういった空室ロスを減らすための先回りの動きを、管理業務の一環として自然に行っています。

京都での実務経験をもとに、入居者との関係を大切にしながら、オーナー様の収益を守ることを意識して管理しています。

よくあるご質問

Q. フリーレントを提示しても断られた場合はどうなりますか？

A. 契約通り3月末に退去していただくだけです。あくまでもお願いベースのご提案ですので、断られても何も変わりません。入居者との関係を壊すことなく、自然な形でお声がけできるのがこの方法の利点です。

Q. フリーレント1ヶ月分はオーナーの負担になりますか？

A. はい、1ヶ月分の家賃収入がなくなります。ただし、繁忙期に入居者が決まれば、その後の長期空室を避けられます。1ヶ月分のコストで数ヶ月分の空室ロスを防げると考えると、十分に合理的な判断です。

Q. 定期借家契約は入居者に嫌がられませんか？

A. 一般的には「更新できない」という点で敬遠されることが多いのが正直なところです。ただし学生向け物件の場合、もともと卒業までの期間限定で住むケースがほとんどですので、普通借家契約より受け入れられやすい場面もあります。導入する際は、その点を丁寧に説明することが大切です。