【神戸市灘区】募集停止の空室が埋まった理由｜外国人入居者との信頼関係が築く「究極の空室対策」

石田敦也
2 日前
読了時間: 4分

こんにちは。

神戸市北区で不動産管理をしているダイヤモンドコンサルティング石田です。

空室対策というと、「家賃を下げる」「募集を強化する」「設備を入れ替える」こういった話になりがちです。

もちろん、それらも大切です。

ただ、今回の出来事を通して、改めて感じたことがあります。

👉空室は、募集ではなく関係性から埋まることもある。

そんなお話です。

■募集していなかった部屋が決まった話

神戸市灘区内にある、あるマンションのお話です。

この物件は、オーナーさんご自身も建物内にお住まいで、騒音などを気にされて、あえて隣接の1室を募集していませんでした。

「無理に埋めなくてもいい」そういう判断です。

一方で、同じ建物には外国人留学生の方が入居されており、約1年間、特にトラブルもなく、きちんと生活されていました。

👉ゴミの分別も守られ、家賃の振込も遅れることなく、日常管理の面でもまったく問題のない入居者でした。

👉こうした日々の積み重ねが、オーナーさんの信頼につながっていました。

ここまでは、よくある話です。

■ある1本の電話

昨年の年末に、オーナーさんから一本の電話がありました。

「今入っている留学生の親戚が、神戸の大学に入学するんだけど、あの部屋、使えないかな？」

本来は募集していない部屋です。しかも外国人入居という点もあり、慎重な判断が必要なケースでした。

正直に言うと、私はすぐに「いいですね」とは言いませんでした。

別の物件で、外国人対応に苦労した経験もあり、リスクが頭に浮かんだからです。

■それでも進めた理由

話を重ねる中で、最終的には契約を進める判断になりました。

ただ、これは「なんとなく大丈夫そう」という話ではありません。

判断の軸は、はっきりしていました。

■すべての起点は“日常のコミュニケーション”

今回の話で一番大事なのは、ここです。

👉オーナーさんが、日頃から入居者とコミュニケーションを取っていたこと

挨拶やちょっとした会話。困っていることがあれば声をかける。

特別なことではありませんが、そういった積み重ねが、信頼関係を作っていました。

その結果、

入居者がオーナー様に信頼を持ち
親戚を紹介し
オーナー様がその紹介を前向きに受け取り
私たち管理会社に相談が来た

👉この流れが生まれました。

■信頼は“連鎖する”

今回のケースを整理すると、こうなります。

入居者 ⇄ オーナー（信頼関係）
オーナー → 管理会社（信頼関係）
管理会社 → 入居判断（責任ある判断）

この「信頼の連鎖」があったからこそ、通常なら難しい判断ができました。

■逆に、こうはならないケース

もしここに信頼関係がなければ、どうなるでしょうか。

入居者と話したこともない
紹介が来ない
オーナーさんは不安で判断できない
結果、空室のまま

👉これは実際によくあるパターンです。

■空室対策の本質

空室対策というと、どうしても外側ばかり見がちです。

募集サイト
写真
家賃設定
最新設備への交換

もちろん重要です。

ただ、それと同じくらい大切なのが👇

👉入居者との関係性です。

■今回の学び

この出来事から、改めて感じたことがあります。

外国人かどうかは本質ではない
「誰からの紹介か」が重要
日常のコミュニケーションが、未来の入居を生む

そして何より

👉 「結果は、日々の関係性の積み重ねから生まれる」

ということです。

■まとめ

今回の話は、特別なテクニックではありません。

むしろ逆で、日々の積み重ねが、たまたま“結果として現れた”だけです。

ただ、その積み重ねがなければ、この契約は生まれていなかったと思います。

👉空室は、広告ではなく“信頼の積み重ね”から埋まることがあります

※個人が特定されないよう、一部内容を調整しています。

■最後に

空室でお悩みのオーナー様へ。

「募集をどうするか」だけでなく、「入居者との関係」を見直すことで、状況が変わることもあります。

神戸市北区・周辺エリアでの賃貸管理や空室対策のご相談は、お気軽にご連絡ください。