不動産売却時の減価償却の計算方法

神戸市北区鈴蘭台駅前｜不動産売却のダイヤモンドコンサルティング

家の減価償却計算方法

減価償却とは？

不動産を売却して利益が出ると、税金を収めないと行けませんが、そのときに建物の減価償却費を計算する必要があります。

この難しい言葉を聞いただけで拒否反応を示す人もいますよね。

でも大丈夫です。意味を理解すればそんなに難しいことはありません。

いまここで覚えてしまえばもう大丈夫です。

不動産売却時の減価償却の計算方法について、わかりやすく具体的に説明していきます。

会社で新車を300万円で買いました。

営業でお得意さん回りに行くので年々走行距離が増え、車は少しずつ古くなっていきます。

3年も乗ると新車の時の300万円の価値はもうありません。

中古車屋へ行けば、それはわかりますよね。

会社の経理上、この古くなっていく分をルールを決めて毎年車の価値を下げていきます。

これが減価償却の考え方です。

1年乗った車は250万円、2年乗った車は200万円と、毎年50万円づつ費用として引いて価値を下げていきます。

物には寿命（耐用年数）があるので、買った時の値段を使える年数で分割して毎年費用として計算して行けばとても合理的です。

上の例で言えば、300万円の新車は毎年50万円づつ6年にわたって費用として計算していくと言う意味です。

わり算をすると、300万円÷6年（耐用年数）＝1年で50万円　です。

資産を耐用年数で割って均等に計算していくことを、定額法と言います。

このように、会社の減価償却は購入した時に一括で300万円を計上するのではなく、耐用年数に応じて毎年50万円づつ、減価償却費として計上していきます。

減価償却の漢字が難しいだけで、リサイクルショップへ行って物を売れば、みなさん経験していることなんです。

不動産売却時の減価償却の計算方法【マイホーム】

家も建てた新築の時と10年経った中古では、価値は違います。

考え方は、車と全く一緒です。

マイホームも、先程の定額法で減価償却費を計算します。

新築で購入したマイホームの減価償却費は、

取得価額×0.9×償却率×経過年数　です。

ちょっと難しくなってきましたが大丈夫です。

国税庁が決めた計算式に数字を入れていくだけなので、安心してください。

取得価格は買った時の値段ですが、土地の価格は除きます。

償却率は決められていて、木造0.031、鉄骨0.025、鉄筋コンクリート0.015です。（事業用は償却率が異なります）

経過年数は築年数に関わらず所有期間です。築20年の物件を10年所有していた時の経過年数は30年ではなく、10年と言うことになります。

例えば、1,980万円で購入した中古木造戸建てを10年所有すると減価償却費は、

1,980万円×0.9×0.031×10年＝552.42万円　となります。

ご自身のマイホームでも計算してみてください。

建物と土地の分け方

消費税の記載がある場合

ここで、一つ問題があります。

それは、土地と建物の価格が合計して一緒になっているケースです。

例えば、「土地建物総額　3,180万円　内消費税180万円　」のケースでは、自分で土地と建物を分解しないといけません。

ここからは算数の問題ですが、まず、土地に消費税はかかりません。

税率10％で消費税が180万円と言うことは、建物の価格は1,800万円と言うことになります。

総額3,180万円は分解すると、土地1,200万円建物1,980万円（うち消費税180万円）です。

なお、消費税率は3、５、８、10％と変更になっていますので、購入した時の税率で計算してください。

消費税の記載がない場合

上のケースのように、新築や不動産業者から購入した戸建てやマンションは消費税の記載があります。

しかし、個人間で中古戸建てやマンションを購入した場合は消費税の記載はありません。

このケースでは国税庁の標準的な建築価額表を用いて計算をします。建物が建築された年と構造で建築単価が出ていますので、家の面積をかければ建物の価格が求められます。

他の方法として、固定資産税評価額に記載の金額で按分することもできます。

例えば、契約金額が総額3,000万円の中古戸建てで、土地の固定資産税評価額が2,000万円で建物が500万円の場合は、

まず、固定資産税評価額の総額は、2,000万円＋500万円＝2,500万円になります。

建物の比率は、500万円÷2,500万円＝0.2 で20％となります。

土地の比率は、2,000万円÷2,500万円＝0.8で80％です。

これを契約金額にかけると、建物は、3,000万円×20％＝600万円

土地は、3,000万円×80％＝2,400万円です。

契約金額3,000万円の中古戸建ては、建物600万円と土地2,400万円に分解することができます。

まとめ

マイホームの減価償却費は、「取得価格×0.9×償却率×経過年数」この計算式を覚えておけば大丈夫です。

あとは、木造・鉄骨・鉄筋コンクリートの償却率と経過年数を入れれば、簡単に計算できます。

難しく考えずに、機械的に数字を入力していきましょう。

この減価償却費が出ると、建物の取得費がわかり課税譲渡所得が計算できます。

出てきた課税譲渡所得に所有期間による税率、短期譲渡であれば39％、長期譲渡であれば20％をかけていきます。

以上、マイホームの減価償却費についてでした。

この記事は宅地建物取引士のダイヤモンドコンサルティング石田敦也が作成しました。