【神戸市】不動産売却の減価償却、計算が苦手でも大丈夫?シミュレーターで秒速解決

神戸市北区鈴蘭台駅前｜不動産売却のダイヤモンドコンサルティング

家の減価償却計算方法

──結論──

減価償却の計算は、ご自分で電卓をたたこうとすると、たいていの方が途中で手が止まります。

でも安心してください。

この記事の中ほどにある「減価償却シミュレーター」に、4つの質問へ答えるだけで、数十秒で答えが出ます。

しかも無料で、何度でもやり直せます。

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■「減価償却」と聞いただけで本を閉じたくなる気持ち、わかります

不動産を売却して利益が出ると、税金の申告が必要になります。

そのときに必ず登場するのが、この「減価償却費」という言葉。

正直、初めて聞いた方の8割は、この時点でWebサイトを閉じたくなります。

実は私自身も、宅建士の勉強を始めたころは「漢字が難しいな…」と感じていました。

でも、ふたを開けてみれば中身はとてもシンプルです。

一度わかってしまえば、「あ、こんなこと?」となります。

■中古車の話で考えるとスッと入ります

3年前に300万円で買った新車を中古車屋に持っていったとします。

走行距離も増え、小さな傷もついて、もう300万円では売れません。

これは誰でもイメージできますよね。

「物の価値は、使えば使うほど少しずつ下がる」

このあたりまえを、決まったルールで毎年計算していくのが減価償却です。

不動産も同じで、新築のときの建物の値段は、年数が経つにつれてルール通りに減っていきます。

そのルールに従って計算した「目減りした分」が、減価償却費です。

ちなみに、減るのは建物だけで、土地は対象外です。

土地は経年で消耗するものではない、という考え方なので、ここはセットで覚えておくと便利です。

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■マイホームの計算式は、たった1行

非事業用(マイホーム)の減価償却費は、こう計算します。

【建物の購入価額 × 0.9 × 償却率 × 経過年数】

償却率は建物の構造で決まっています。

木造は0.031、鉄骨は厚さによって0.025前後、鉄筋コンクリート造は0.015です。

経過年数は築年数ではなく、ご自身が所有していた期間です。

築20年の物件を10年所有していたなら、経過年数は「10年」になります。

数字を機械的にあてはめれば、答えは出ます。

ただし、実務でつまずくのはここからです。

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■本当のハードルは「建物と土地の分け方」

売買契約書には、こう書いてあることがよくあります。

「土地建物総額　3,180万円　内消費税180万円」

これだと、建物がいくらなのかわかりません。

ここで処理が3パターンに分かれます。

A. 契約書に建物と土地が別々に記載 → そのまま使う

B. 消費税の記載あり → 消費税から建物価格を逆算する

C. 個人間売買で消費税なし → 固定資産税評価額で按分する

慣れていないと、Bの逆算もCの按分もミスしやすいポイントです。

特にB は、購入時の消費税率(3%・5%・8%・10%)によって計算が変わるため、間違えやすい所です。

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■ここでシミュレーターの出番です

ここまで読んでいただいた方、お疲れさまでした。

ご自分で電卓をたたく必要はありません。

下のシミュレーターは、A・B・Cの3パターンすべてに対応しています。

質問1：建物の構造を選ぶ

質問2：契約書のパターンを選ぶ

質問3：金額を入れる

質問4：購入年月と売却年月を入れる

これだけで、減価償却費・建物の取得費・譲渡所得(オプション)まで自動で計算できます。

5%下限ルール(建物の取得費が購入価額の5%を下回らない)にも対応しているので、古い物件でも安心です。

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この減価償却費が出ると、建物の取得費がわかり課税譲渡所得が計算できます。

出てきた課税譲渡所得に所有期間による税率、短期譲渡であれば39％、長期譲渡であれば20％をかけていきます。

■よくあるご質問

Q1．古い家でも減価償却費は必ず発生しますか?

A．発生します。ただし、非事業用の場合は建物購入価額の95%が上限と決まっており、どれだけ年数が経っても建物の取得費が0円になることはありません。

Q2．購入時の契約書をなくしてしまいました。どうすれば?

A．国税庁の「標準的な建築価額表」を使う方法があります。築年と構造で1㎡あたりの建築単価が出ているので、家の面積をかけて建物価格を算出できます。判断に迷うときはご相談ください。

Q3．3,000万円特別控除があれば、減価償却の計算はしなくていいのでは?

A．控除を使うにも、まず譲渡所得を計算する必要があり、そのために減価償却費が欠かせません。結果として税金がゼロになる場合でも、申告書を作るには避けて通れない計算です。

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■神戸市の不動産売却・相続なら、お気軽にご相談ください

「シミュレーターで概算は出たけど、譲渡所得税はわからない」

「契約書が見つからない」

「相続で取得した家で、取得費がわからない」

このような場合は、ダイヤモンドコンサルティングへお気軽にお問い合わせください。

神戸市・芦屋市・西宮市を中心に、売却から相続までワンストップで対応しています。

初回のご相談は無料、しつこい営業もいたしません。

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ダイヤモンドコンサルティング

宅地建物取引士／相続診断士／賃貸不動産経営管理士

石田 敦也