クロスは6年で計算。じゃあ襖・畳・鍵は？原状回復で減価償却しなくていいもの
- 石田敦也
- 5 時間前
- 読了時間: 5分
以前、当社ブログで「クロスの減価償却計算方法」について書いたところ、思いのほか多くの方に読んでいただきました。
▼参考記事
では、こんなケースはどうなのか？
「じゃあ畳の表替えも6年で計算するの？」
「襖や障子は？」
「鍵交換は減価償却するの？」
という疑問を持たれた方も多いと思います。
結論からお伝えしますね。
畳表替・襖・障子・鍵・フローリングの部分補修は、減価償却（経過年数）を考えなくていい項目です。
クロスのように「6年で1円になる直線」をひいて、残り何年分かを計算する必要はありません。
「えっ、そうなの？」と思った方もいらっしゃると思うので、今日はその根拠と、実務での注意点をまとめてみます。
◎ そもそも、なぜクロスは減価償却を考えるのか
クロスや設備機器（エアコン、流し台など）は、新品から年数が経つほど価値が下がっていきます。
国交省のガイドラインでは、この「価値の減り方」を直線で表して、
6年で残存価値1円
になるイメージで、借主さんの負担割合を計算するように決められています。
「クロスの減価償却計算方法」の記事で書いたとおり、
「貼替えてから4年経ったクロスを汚した → 残り2年分（2/6）の価値しかないので、その分だけ請求」
という考え方ですね。
ところが、内装材すべてがこの計算式にはまるわけではないんです。
◎ 「減価償却を考えない」項目があるのはなぜか
ガイドラインの該当箇所には、襖紙・障子紙・畳表について「消耗品としての性格が強い」ため、減価償却で割り引いて考えることにはなじまない、と書かれています。
要するに、
「もともと消耗品なんだから、減価償却で割り引くのは無理がある」
ということです。
考えてみると、畳表は5年くらいで表替えしますし、襖紙や障子紙はそれ以上に張替え頻度が短い。新築時の価値というものを想定しにくいですよね。
◎ 襖・障子（紙の張替え）
襖紙と障子紙は、消耗品の代表格ですね。
借主さんが破ってしまった場合は、張替え費用の全額を請求できます。
「3年住んでたから3/6しか請求できません」みたいな計算は不要です。
ただし、日焼けによる変色は経年劣化（自然損耗）なので、こちらは貸主さん負担。
ここの線引きは「故意か過失か」です。
お子さんが障子に穴を開けた、ペットが爪で引っ掻いた、こういうケースは借主さん負担。日光で黄ばんだだけなら貸主さん負担になります。
◎ 畳表（畳表替え）
畳表も、襖紙・障子紙と同じく消耗品扱いです。
借主さんがジュースをこぼしてシミになった、家具を引きずって畳表が破れた、こういうケースでは表替え費用を経過年数を考えずに請求できます。
「畳表替え」というのは、畳の表面（イ草の部分）だけを新しく張り替える作業のことです。畳の芯材（畳床）はそのまま使うので、新調するより費用は抑えられます。
こちらも、日焼けによる変色は貸主さん負担になります。
◎ 鍵の紛失（シリンダー交換）
借主さんが鍵を紛失した場合のシリンダー交換費用は、経過年数を考慮せず、全額借主さん負担です。
ただし注意点があって、
「次の入居者のために大家さんの判断で鍵を交換する」場合は、貸主さん負担になります（破損や紛失がない場合）。
つまり、
・借主の紛失・破損による交換 → 借主負担（全額）
・大家の判断による定期交換 → 貸主負担
ここを混同して、退去時に何でもかんでも借主さんに請求してしまうと、トラブルの種になります。
◎ フローリングの部分補修
フローリングを部分的に補修する場合、これも経過年数を考慮せず請求できます。
理由は、部分補修したからといってフローリング全体の価値が上がるわけではないからです。
キャスター付き椅子の周辺のキズや凹みを補修した、というようなケースでは、その費用は借主さん負担になります。
◎ ここが落とし穴：「減価償却しない」＝「全額請求OK」ではない
ここまで読んで、
「じゃあ畳・襖・障子・鍵は何でも全額請求できるんだ！」
と思われた方、ちょっと待ってください。
減価償却を考えなくていい、ということと、全額請求できる、ということは、別の話です。
すべての大前提として、
借主さんに故意・過失（または善管注意義務違反）があること
が必要になります。
例えば、
・畳表が日焼けしただけ → 貸主負担
・襖紙が経年で黄ばんだだけ → 貸主負担
・鍵が経年で動きが悪くなった → 貸主負担
これらは借主さんに責任がないので、そもそも請求できません。
僕が現場で見てきた中で、ここを混同して退去トラブルに発展するケースが本当に多いんです。
「減価償却を考えなくていい項目」＝「自然損耗まで請求していい項目」ではない。
ここだけは押さえておいてください。
◎ 退去精算で揉めないために
退去時の精算明細では、項目ごとに「経過年数を考慮するか／しないか」を分けて記載しておくのがオススメです。
借主さんから「クロスは年数で割り引いてくれたのに、なんで畳は満額なの？」と聞かれたときに、根拠を示しながら説明できます。
可能であれば退去立会いの段階で「畳・襖・障子は消耗品扱いです」と一言添えておくと、後のトラブル予防になります。
◎ よくあるご質問
Q1. 畳の表替えは、何年住んでいても全額請求できますか？
借主さんの故意・過失でシミや破れができた場合は、入居年数に関係なく表替え費用を請求できます。ただし日焼けによる変色は経年劣化なので貸主負担です。
Q2. 鍵交換費用は、退去時に必ず借主負担になりますか？
いいえ。借主さんが紛失・破損した場合は全額借主負担ですが、大家さんが「次の入居者のため」に行う通常の鍵交換は貸主負担です。
Q3. フローリング全体を張り替える場合も、借主に全額請求できますか？
全面張替えの場合は経過年数（耐用年数）を考慮するのが原則です。今回ご紹介した「部分補修なら経過年数考慮なし」のルールとは別の扱いになりますので、ご注意ください。
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この記事を書いた人
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石田敦也／有限会社ダイヤモンドコンサルティング
宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士・相続診断士
神戸市・芦屋市・西宮市エリアで、賃貸管理・不動産売買・相続相談を行っています。
退去時の原状回復精算は、減価償却の計算や項目ごとの判断が複雑です。
判断に迷ったときは、経験豊富な賃貸管理会社にご相談ください。
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