相続した実家が「売りにくい物件」だったら？池田市の平家売却、10ヶ月の切実な記録

石田敦也
21 時間前
読了時間: 5分

「一般的な一戸建てなら、売却はそれほど難しくありません。

でも、もしご実家が『平家』や『こだわりの注文住宅』なら、話は別です。」

神戸で相続不動産業者として活動する中で痛感するのは、こうした物件ほど、一般的な売却の常識が通用しないという事実です。

一歩間違えると、相続税の期限という「タイムリミット」に間に合わなくなる恐れもあります。

3つの「イレギュラー」が重なった相続案件

神戸市内でクリニックを営むA先生からご相談をいただいたのは、お母様が亡くなられて間もない頃のことでした。

物件は、大阪府池田市にある2LDKの平家。お母様のために、こだわり抜いて建てられた愛情の詰まった家でした。

「とりあえず売りたいが、何から手をつければいいか、」というご相談でしたが、詳しくお聞きすると、そこには3つの大きなハードルが隠されていたのです。

1. 相続税の支払い期限「10ヶ月」の壁

お話を伺う中で、相続税の発生が見込まれることがわかりました。しかし、A先生はその時点で「相続発生から10ヶ月以内」という納税期限の存在をご存じありませんでした。

「そんなにすぐ期限が来るんですか、」

そこから、神戸と池田を繋ぎながら、タイムリミットを意識した急ぎの売却戦略を立てることになりました。

2. 「贅沢な2LDK」が市場では評価されないという現実

今回の物件で最も難航する要因となったのが、「建物に非常に高いコストをかけていたこと」です。

お母様の生活動線を考え抜いた贅沢な平家は、建築費も相当なものでした。

しかし、不動産市場の査定はシビアです。

一般的に中古住宅を求める層は「部屋数」を重視します。

いくら高級な建材を使い、設計にこだわった家であっても、「2LDK」という間取りの制約が、高額な建築コストを価格に反映させることを阻んでしまったのです。

「こだわりの価値」と「市場価格」の間に生じた大きなギャップを埋めるのは、並大抵のことではありません。

3. 離れた場所に住む「共有持分」の問題

この物件は、東京にお住まいのお兄様とA先生が半分ずつの持分で相続することなり、売却には共有者全員の合意が不可欠です。

神戸・東京という離れた地点間で方針を揃える作業は、想像以上に時間を要します。

出口の選択：売るべきか、貸すべきか

検討の過程では、売却だけでなく「賃貸として活用する道」も提案させて頂きました。

しかし、入居需要と管理コストを試算した結果、最終的には売却によって確実に換金するという判断に至りました。

賃貸は「持ち続ける」選択肢であり、維持管理費を考えると売却がいいと判断されたのです。

このように「売却ありき」ではなく、あらゆる可能性をフラットに比較して最善の道をご提案します。

査定価格を下げてでも「期限」を優先した決断

売却活動を始めると、やはり反響は限定的でした。「先生、これ以上価格を下げる必要があります」と伝えるのは、不動産業者として心苦しいものです。

特に、建物への思い入れや価値を知っているからこそ、市場の評価との乖離を突きつけるのは辛い作業でした。

しかし、A先生は「期限を守ることが最優先です」と、相続診断士のアドバイスを真摯に受け止めてくださいました。

結局3回ほど価格を段階的に下げて行き、無事に成約に至りました。

今すぐ売らなくていい。でも、今すぐ「確認」を

ご両親が施設や病院にいらっしゃる方、あるいはすでに相続が始まった方へ。

まずはご実家が「普通の物件（売りやすい物件）かどうか」を確認してください。

連絡のつかない家族はいないか？
建築費をかけた「2LDKなど特殊な設計」ではないか？
相続税の期限（10ヶ月）を意識できているか？

私は神戸・鈴蘭台を拠点に活動していますが、今回のように「オーナー様は神戸在住、物件は池田市など別の場所」というケースも数多く手がけています。

知っているだけで、選択肢は180度変わります。神戸の地で、相続診断士・不動産売却の両面から、あなたの不動産の「最適な出口」を一緒に考えます。まずは気軽にご相談ください。

よくあるご質問（FAQ）

Q1：建物にかなりお金をかけたのですが、高く売ることは難しいのでしょうか？

A1： 注文住宅は「特定の誰かのためのこだわり」が強いため、万人に受ける「市場価格」には反映されにくいのが現実です。特に今回のような「2LDK」など部屋数が限られるケースは、ターゲットが極端に狭まります。まずはその乖離を正しく把握し、早期に戦略を立てることが重要です。

Q2：神戸に住んでいますが、池田市などにある物件を「賃貸」に出す相談もできますか？ A2： はい、もちろんです。売却だけでなく、賃貸物件としての活用もサポートしています。「将来的に自分で使うかもしれない」「まずは家賃収入を得たい」というご希望にも、神戸市内から阪神間・北摂エリアまで幅広く対応いたします。管理実績も豊富ですので、安心してお任せください。

Q3：相続税がかかるかどうかもわからないのですが、相談してもいいですか？

A3： ぜひご相談ください。私は「相続診断士」として、まずは現状の診断から行います。必要に応じて提携している税理士とも連携し、不動産売却と納税のバランスを考えたトータルなアドバイスをいたします。

Q4：相談したら、すぐに売却活動を始めないといけませんか？

A4： いいえ、そんなことはありません。まずは「将来の相続でどれくらい税金がかかるのか」「今の家がいくらで売れそうか」を知っておくだけでも十分な対策になります。準備が早ければ早いほど、取れる選択肢は増えます。