神戸で転勤貸し｜定期借家の「貸主からの中途解約」が無効になる理由

■ この記事の内容

転勤や海外赴任で持ち家を一定期間だけ貸すなら、

「定期建物賃貸借契約」が最適です。

ただし、この契約に

「貸主からの中途解約特約」を入れても、

借地借家法上は無効になります。

帰任時期が読めない方こそ、

契約書づくりと入居者募集は、

転勤貸しに慣れた管理会社へ

ご依頼ください。

■ 「3年だけ海外に行ってくれないか？」

会社からこう言われた経験、

ありませんか？

辞令を断るのは難しいですよね。

このとき、

マンションや戸建てをお持ちの方は

一気に不安が押し寄せます。

「住宅ローンは払い続けるのに、

空き家のまま放置するのはもったいない」

そんな転勤族の大家さんへ、

安心して持ち家を貸し出す方法をお伝えします。

■ 定期建物賃貸借契約とは

普通賃貸借契約は、

借主が望めば原則として更新されます。

貸主の都合で「出ていってください」とは、

なかなか言えません。

これに対して定期建物賃貸借契約は、

契約期間を厳格に定め、

更新が原則できない契約です。

期間が満了すれば、

借主は退去する義務があります。

「3年間の海外赴任の間だけ貸したい」

という方には、ぴったりの契約形態。

帰任後、自分の家に戻って

再び生活を始められます。

但し、賃料等の賃貸条件は相場より安くなります。

■ 実際に起きたトラブル事例

ある転勤族の方が、

定期建物賃貸借契約で

自宅を貸し出していました。

転勤期間が延びたため再契約することになり、

このとき貸主はこう考えました。

「いつ日本に帰れるか分からない。

帰国が決まったら、すぐに自宅に戻りたい」

そこで仲介業者に

「貸主からの中途解約特約を入れてほしい」

と依頼。

仲介業者はその希望に沿って、

特約入りの契約書を作成しました。

その後、貸主は予定より早く帰国でき、

特約を使って中途解約を申し入れました。

しかし借主は納得せず、

「定期借家で貸主からの中途解約はおかしい」

と訴訟に発展。

結果、仲介業者が

不法行為責任を問われる判決となりました。

■ なぜ無効になるのか

借地借家法は、

立場の弱い借主を守るための法律です。

定期建物賃貸借契約は、

契約期間で必ず終わるという例外的なルール。

だからこそ契約期間中は、

貸主からの一方的な中途解約は認められません。

借主からの中途解約特約は有効ですが、

貸主からの中途解約特約は

契約書に書いてあっても無効です。

ここを誤解されている方は、

不動産業界の中にもいらっしゃるのが現実です。

■ 安心して転勤貸しを始めるために

転勤で家を貸すとき悩ましいのは、

帰任時期の不確実性です。

予定が早まる、延びる、

家族が先に帰国する……。

だからこそ、

契約書のつくり込みと入居者募集は、

転勤貸しに慣れた管理会社に

お任せいただくのが安心です。

ダイヤモンドコンサルティングでは、

帰任時期に合わせた契約期間の設計から、

募集・集金・クレーム対応・退去立ち会いまで、

ワンストップで対応します。

海外赴任中はLINEやメールで状況をご報告。

「日本の自宅のことは心配しなくていい」

という状態を目指します。

■ よくあるご質問

Q1. 何年から契約できますか？

A. 1年未満の短期も可能ですが、

転勤貸しでは2〜3年で設定するケースが多いです。

帰任予定に合わせてご相談ください。

Q2. 海外赴任中の連絡はどうしますか？

A. メール・LINEがメインです。

時差を考慮した報告体制を整えますので、

ご安心ください。

Q3. 期間満了後にまた自分が住みたい場合は？

A. 定期借家は更新がないため、

期間満了で借主は退去となります。

帰任後にスムーズに再入居できるのが

転勤貸しの大きなメリットです。

■ まとめ

転勤・海外赴任で持ち家を貸すなら、

定期建物賃貸借契約がぴったり。

ただし貸主からの中途解約特約は無効になる、

という落とし穴があります。

「契約書に書いてあるから大丈夫」

ではないのが、この契約の怖いところ。

神戸市・芦屋市・西宮市エリアで

転勤貸しをご検討の方は、

ダイヤモンドコンサルティングまで

お気軽にご相談ください。

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【執筆者】

石田敦也（ダイヤモンドコンサルティング／賃貸不動産経営管理士）

神戸市北区を拠点に、不動産の売買・賃貸管理・

相続の相談を行っています。

転勤貸し・海外赴任中の管理受託も対応可能です。