マンションの水漏れ、床下の配管が原因なら慌てなくて大丈夫｜大家さんの負担がゼロで済んだ実例と3つの手順

この記事の結論

ワンルームマンションの床下の配管から水が漏れて下の階に迷惑をかけても、マンション全体で入っている保険で弁償できることがよくあります。

私が管理している部屋でも、漏らしたときも漏らされたときも、大家さんの自己負担はゼロでした。

大切なのは、慌てずに「連絡先を確かめる」「写真を残す」「保険の手続きを頼む」の順番で動くことです。

マンションの1室を貸している大家さんにとって、いちばん心臓に悪い電話のひとつが「下の部屋に水が漏れています」という連絡です。

原因で多いのは、洗濯機のホースが外れたものや、台所の流しの下の排水管が外れたものです。

でも、それだけではありません。私が管理している部屋では、床下の配管から水が漏れたこともあります。

築年数の古いマンションでは、決して珍しい事故ではありません。

床下の水漏れは「誰も気づけない」

洗濯機のホースや流しの排水管が外れたときは、床が水びたしになるので、入居者がすぐに気づきます。

ところが床下の配管からの水漏れは、フローリングの下で少しずつ漏れ続けます。

部屋の中は何も変わらないので、入居者にも大家さんにも気づきようがありません。

つまり、誰かの不注意で起きた事故ではないということです。

それでも、下の階から連絡が来たときには、天井にシミが出ていたり、水が落ちてきていたりと、ある程度の被害が出ていることがほとんどです。

初めてだと、大家さんは慌ててしまう

自分の部屋から下の階に水が漏れたと聞けば、たいていの大家さんは慌てます。

「下の部屋の天井や家具の弁償で、いくら請求されるんだろう」と心配になるのも当然です。

でも、床下の配管からの水漏れは、順番どおりに動けば落ち着いて片づくことが多い事故です。

まず確かめたいのは「マンション全体の保険」

マンションには、部屋の持ち主たちでつくる「管理組合」があり、建物全体の火災保険に入っています。

この保険に、「個人賠償責任包括特約」というオプションが付いていることがあります。

名前は難しいですが、中身はシンプルです。

部屋の持ち主が、うっかり他の部屋に損害を与えてしまったとき、その弁償をまとめて保険で払ってくれるというものです。

この特約が付いていれば、自分の部屋の床下の配管が原因で下の階を水びたしにしてしまっても、マンション全体の保険で弁償できることがあります。

私の経験でも、この保険のおかげで大家さんの負担が実質ゼロで済んだことが何度もありました。

実際にあった2つのケース

私が管理している神戸市内のマンションは、昭和59年築、築40年を超える鉄筋コンクリート造です。

そのうちの1室で、これまでに2回、水漏れ事故がありました。

▼1回目は、こちらが「漏らした側」

この部屋の床下の配管から水が漏れて、下の階に被害が出ました。フローリングの下なので、入居者もまったく気づいていませんでした。

マンションの管理会社に連絡して保険の手続きを進めてもらい、大家さんの負担はありませんでした。

▼2回目は、こちらが「漏らされた側」

今度は上の階から水が漏れてきて、この部屋が被害を受けました。

このときも保険で対応してもらい、大家さんの負担はありませんでした。

2回とも、幸い家電や家具に被害はありませんでした。

同じ部屋でも、迷惑をかける側になることもあれば、迷惑を受ける側になることもあります。

そしてどちらの立場でも、慌てずに順番どおり動けば、大家さんが自腹を切らずに済むことは少なくありません。

水漏れが起きたら、大家さんがやる3つのこと

▼1　誰に連絡するかを確かめる

部屋の管理を管理会社に任せているなら、まずその管理会社に連絡して、動いてもらいます。

自分で管理しているなら、マンションの管理会社に自分で電話します。

マンションの管理会社とは、管理組合から建物の管理を任されている会社のことです。管理費の案内や、マンションの掲示板に名前が書いてあります。

▼2　状況を伝えて、写真を残す

いつ、どこで、どのくらい漏れたのかを伝えます。自分の部屋と下の部屋の両方で、濡れた天井や床の写真を撮っておきます。

保険の手続きでは、この最初の写真がいちばん役に立ちます。

▼3　保険の手続きを頼む

マンションの管理会社を通して、マンション全体の保険の手続きを進めてもらいます。

どこから漏れたのかを調べる「漏水調査」も、この流れの中で手配してもらうのが一般的です。

知っておきたい注意点

ただし、どんな水漏れでもマンション全体の保険で片づくわけではありません。

▼入居者の不注意が原因のとき

洗濯機のホースの外し忘れなど、入居者の不注意が原因なら、責任は入居者にあります。

この場合は、入居者が入っている家財の保険に付いている「他人に迷惑をかけたときの補償」で弁償するのが基本です。

マンション全体の保険の特約は、ふつう入居者までは守ってくれません。

入居者の保険が切れていないか、契約を更新するたびに確かめておくことが大切です。

▼そもそも保険が使えないこともある

マンション全体の保険に、この特約が付いていないことがあります。付いていても、「最初の何万円かは自己負担」という決まりがあることもあります。

最近は保険料の値上がりで、特約を外したり、自己負担の額を上げたりするマンションも増えています。

▼自分の部屋の修理代は別

下の階への弁償とは別に、自分の部屋の配管を直す費用は、大家さんの自己負担になることがあります。

マンションによっては、床下の配管も管理組合が直すと決めているところもあるので、管理規約（マンションのルールブック）で確かめておくと安心です。

自分のマンションの保険にどんな特約が付いているかは、事故が起きる前に管理会社に聞いておくのがいちばんです。

まとめ

古いマンションの水漏れは、起きるときは起きます。

大切なのは、慌てずに「連絡先を確かめる」「状況を伝えて写真を残す」「保険の手続きを頼む」という順番で動くことです。

順番さえ分かっていれば、大家さんが一人で抱え込む必要はありません。