「住宅ローンは本当に大変？金利・減税・返済比率を冷静に整理して見えてくる本当の安心」

石田敦也
2025年12月20日
読了時間: 5分

最近、ネットやニュースで「住宅ローンが大変だ」「金利上昇で家計が苦しくなる」といった記事を目にする機会が増えました。

数字だけを見ると不安になる気持ちも分かります。ですが、実際の住宅ローンの仕組みや制度を冷静に整理すると、必要以上に恐れる状況ではないことが見えてきます。

この記事では、・住宅ローンの基本的な仕組み・住宅ローン減税の現実・本当に大切な“余裕をもった借り方”について、できるだけ分かりやすくお伝えします。

■「金利が上がる＝すぐ返済が増える」ではない

まず多くの方が誤解しやすいのが、変動金利住宅ローンの仕組みです。

ネットでは「金利が上がると返済額が月1万何千円増える」といった書き方を見かけますが、これは実際の契約内容を省略した表現です。

多くの変動金利ローンには、

5年ルール（返済額は5年間据え置き）
125％ルール（返済額の上昇は最大1.25倍まで）

という安全装置があります。

つまり、金利が上がっても翌月から返済額が急に増えることはほとんどありません。まず影響が出るのは「元本の減り方」であり、家計への影響は時間をかけて調整されます。

■それでも住宅ローン金利は、まだ歴史的低水準

現在の変動金利は、0.6％〜0.7％前後。

少し上がったとはいえ、長期的に見れば歴史的に見ても極めて低い水準であることは変わっていません。

ここで重要なのが、金利上昇局面に対する政府の対応です。

■住宅ローン減税は「素早くバージョンアップ」されている

金利が上昇し始めた局面で、高市政権は住宅市場を過度に冷え込ませないよう、すばやく住宅ローン減税制度を見直し・アップデートしてきました。

現在の制度では、条件を満たせば最長13年間、年末ローン残高に応じた税額控除を受けることができます。

これは「金利が上がったから自己責任」という姿勢ではなく、住宅取得を現実的に支えるための調整と言えるでしょう。

金利だけを見ると不安になりますが、減税まで含めて考えると、実質的な負担は今もかなり抑えられているのが実情です。

■本当の課題は「金利」より「価格」

確かに住宅価格は上がりました。特に東京や大阪の中心部では、30％〜50％以上上昇したエリアもあります。

ただし、神戸の一般的な住宅地に目を向けると、上昇幅は20％前後にとどまっているケースが多く、過度に大騒ぎする状況とは言えません。

■一番大切なのは「年収に対する余裕」

ここで、いちばん伝えたいことがあります。

住宅ローンで本当に大切なのは、経済ニュースや金利水準ではなく、年収に対して余裕のある借り方をしているかどうかです。

金融機関が示す「返済比率35％」は、あくまで“借りられる上限”。

安心して生活できるのは、

返済比率25〜30％

このくらいの余裕がある設計です。

■低金利の時代だからこそ、冷静さが必要

金利が低いと、「借りられるから、もう少し上を」と背伸びしがちです。

ですが住宅ローンは、30年以上続く生活費の一部。

金利が少し動いても慌てない、余裕を前提にした借り方が、結果的に一番安心です。

■情報があふれる時代だからこそ

マスメディアやネット記事は、どうしても不安を強調しがちです。

だからこそ、仕組みを正しく知る・制度を冷静に理解する・自分の年収と生活に当てはめて考える

この姿勢が、これからの住宅購入では欠かせません。

■ フラット35の限度額引き上げに見る、政府の素早い対応

こうした中、2025年12月、政府が固定金利型の公的住宅ローンであるフラット35の融資限度額を、従来の8,000万円から1億2,000万円へ引き上げる方針を示しました。

住宅価格の上昇や、日銀の利上げ局面を踏まえ、「変動金利だけに依存しない選択肢を確保する」という明確な意図が読み取れます。

特に、金利上昇局面では

変動金利に不安を感じる層
将来の返済額を確定させたい子育て世帯
長期的な家計安定を重視する家庭

にとって、固定金利の選択肢が重要になります。

今回のフラット35の限度額引き上げは、「住宅価格が上がったから自己責任」ではなく、現実の市場環境に合わせて制度をアップデートする、非常に現実的で素早い対応と言えるでしょう。

住宅ローン減税の見直しに続き、固定金利制度についても柔軟に手を打ってきた点は、住宅取得を検討する人にとって大きな安心材料になります。

■ 住宅購入は「制度も含めて判断する時代」

金利の上下だけを切り取ると、不安な情報が目立ちます。しかし実際には、

変動金利には返済額の急変を防ぐ仕組みがある
住宅ローン減税は金利上昇局面でも機能している
固定金利（フラット35）は限度額拡大で使いやすくなっている

と、制度全体で見ると住宅取得を下支えする動きが続いているのが現実です。

だからこそ、「今は買ってはいけない」「住宅ローンは危険だ」といった極端な情報に振り回されるのではなく、

自分の年収に対して余裕のある返済計画かどうかを軸に、冷静に判断することが何より大切です。

■まとめ

住宅ローンは、怖がるものでも、勢いで決めるものでもありません。

仕組みを理解し、制度を味方につけ、余裕をもって借りる。

それだけで、住宅購入はもっと安心で前向きな選択になります。

不安な声が大きい時代だからこそ、冷静で正しい情報を大切にしていきましょう。