不動産投資が人気ですが、初めての方はどんな物件を買ったらいいか、いろいろ迷うところですね。
不動産管理をしてきた僕の経験から、失敗の少ない不動産投資の始め方のポイントを紹介していきます。
①ターゲット
僕の個人的な考えですが、高齢者と外国人は今後も増え続け行くので、ここへ投資すれば安定した賃貸経営ができると思います。
先日の日経新聞記事にもありましたが、日本で暮らす外国人は国の想定の1.5倍で増えています。
この層は少しでも安い家賃の物件を求めているので、既存の古い物件を探すしかなく、新築のように一時的に供給過剰になり、賃料ダウン・長期空室なんてことはありません。
つまり新規参入の競合がなく、高い入居率を維持でき、賃貸経営が安定します。
デメリットとしては、古い物件を取得するので修繕費がかかることと、生活様式が異なる入居者で管理が大変なことです。
修繕費に関してはグレードの高い仕様よりも、シンプルで退去時の清掃や原状回復が安価で出来る修繕アイデアが必要です。
管理に関しては個人で対応することは無理なので、われわれのような管理業者に委託するのがいいでしょう。
また外国人入居者は２、３人で入居するケースが多いので、２DK・３DKも投資の対象となることも魅了です。
②利回りより入居率
何件もの物件資料を見比べていると、どうしても利回りの数字だけが脳に記憶されていきます。
当然です。300円の商品よりも298円の商品にどうしても目が行ってしまいます。
ただ冷静に考えると、想定賃料や表面利回りはあてにならないことに気づくと思います。
賃料には相場があるので、そう極端に違いは発生しません。
利回りの高い低いよりも、どっちが借りてもらいやすいかです。
少々利回りが低くても、空いたらすぐ決まる物件を優先していきましょう。
③まとめ
これから不動産投資を始められる方は、高齢者と外国人入居者をターゲットにした物件選びがおすすめです。
築の古い物件をグレードの高い設備不要でシンプルにメンテナンスに費用のかからない仕様に仕上げ、高齢者対策のセンサーや外国人用に家電等を設定して入居者募集していきましょう。
人口密集地の古い一棟アパート・中古戸建てを探してみて下さいね。
ただし、近くにURの物件が多い地域は競合するので避けるようにして下さい。
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