神戸市の大家さん必見！無料で導入できる「Amazon Key for Business」で再配達の悩みを解決。宅配ボックス不要で入居者満足度アップ、賃貸経営の差別化に効果的な最新サービスとは？

「不動産投資を始めたいが、どんな物件を選べばいいかわからない…」 「安定した賃貸経営で、長期的な収益を確保したい…」 不動産投資への関心が高まる中、このようなお悩みを持つ投資家や大家さんは少なくありません。 特に初めて不動産投資に挑戦される方にとって、物件選びは成功を左右する重要なポイントです。 長年不動産管理に携わってきた経験から、この記事では、失敗リスクを最小限に抑えつつ、安定した賃貸経営を目指すための具体的な戦略を、特に「高齢者」と「外国人」という成長市場に焦点を当てて詳細に解説します。 さらに、物件選びで陥りがちな「利回り至上主義」の罠を避け、真に収益性の高い物件を見抜くための視点や、安定した入居率につながる具体的なノウハウまで、プロの目線で余すところなくお伝えします。 ◆なぜ今、「高齢者」と「外国人」が不動産投資のターゲットなのか？ ダイヤモンドコンサルティングが不動産投資のターゲットとして「高齢者」と「外国人」を推奨するのには、明確な理由があります。 それは、今後も継続的な需要増加が見込まれ、安定した賃貸経営を実現しやすい市場だからで

近年、日本経済はスタグフレーションの影響を受けています。スタグフレーションとは、景気の停滞（スタグネーション）と物価の上昇（インフレーション）が同時に起こる経済状況を指します。この状況下で不動産投資を考える際には、いくつかのポイントに留意する必要があります。

退去時の原状回復で請求した費用は、別の目的に使用することも可能です。 具体例で説明していきます。 補修費用を新品交換費用にあてる 例えば、入居者が化粧品のびんを落として洗面台にヒビを入れてしまった。 これは入居者の過失で補修費用を請求できます。...

賃貸マンションでインターネット無料は集客効果があり、導入されている大家さんも多いと思います。 ただネットの回線速度が夜間にかなり遅くなるケースがあるので、後々トラブルにならないように、回線速度が低下することを明文化しておいた方がいいと思います。 夜回線速度が落ちる...

きのう「三橋TV」を見ていたんですが、何点か気になるところがあったのでポイントをまとめておきます。 日本のインフレはこのまま３％前後で推移するだろうから、資産のインフレ対策をしておかないと、銀行預金は目減りしていまいますよ。 っと言う内容です。 人手不足で人件費高騰...

僕らは高額な不動産を扱う仕事なので、大家さんなどの資産家の方とお話をする機会も多いです。 なので、その方が資産家かどうかを見分ける方法を僕らは知っています。 「高級ブランド・高級外車に乗っている人ですよね？」 違います。確かに服や車が趣味な方はそこにお金を使うので、そう言う方もいますが、 本当の資産家には、ある書類を税務署に提出しないといけないのです。 財産債務調書とは？ 所得が２，０００万円を超えて財産が３億円以上の人は、その財産の詳細を税務署に提出しないといけないのです。 この書類のことを、「財産債務調書」と言います。 なので、ホンダのNボックスに乗ってGUの服を着ていても、会話の中に「財産債務調書」の単語が何気なく入ってくる方は、 確実に、資産家です。 そうです。年収２，０００万円以上で賃貸マンションとかを３億円以上持っている方です。 人を見かけで判断するのはやめましょう。 本当の資産家は、財産債務調書を税務署に提出していると言うお話しでした。

賃貸のリフォームをするときに、アクセントクロスを使うことはよくあります。 リビングなどの大きな壁面にインパクトのある色や柄のクロスを貼ると、内見のお客様の印象は格段に上がります。 最近のクロスは色・柄の種類も増えてきているので、いろいろと試してみるといいですね。...

大家さんで法人にしている方は、減価償却を調整して利益をならすことが可能です。 特に賃貸専業で収入を安定させたい方にはおすすめです。 仕組みをわかりやすく説明していきます。 任意償却 法人の減価償却費は償却限度額以下であれば、自由に調整できます。 なので、法人の大家さんであれば、物件購入時の借入期間に合わせて償却していくことで、所有期間中の手取りを平準化して安定させることが出来るのです。 最大限に減価償却を使う方法よりもキャッシュフローが安定し資金繰りがしやすくなります。 支払利息と減価償却費のバランス 支払利息は基本的に年々減少していくので、これに対して減価償却費を増やしていき、支払利息+減価償却費を一定額におさめていきます。 上の図のように、支払利息+減価償却費の合計額を一定にすることで利益を平準化していきます。 計算の方法は、支払利息と減価償却費の合計を借入期間で割ってだします。 すると1年間の合計額が出るので、そこから支払利息合計を引けば、その年の減価償却費が出てきます。 減価償却費はキャッシュの動きはないので、キャッシュフローは下の図のよ

Yahoo知恵袋に、「賃貸で友達の泊まり・半同棲は契約違反ですか？」と出ていました。 泊まり”は問題ないと思いますが、半同棲”は微妙ですね？ 通知義務がある 国土交通省の賃貸住宅標準契約書には、 『同居人が増える場合、貸主に通知しなければならない。』と定められています。...

話題の不動産小口化商品についてわかりやすく解説します。どんな節税効果があるのか、リスクは何か？

神戸市北区‖鈴蘭台駅前 賃貸管理のダイヤモンドコンサルティング 不動産投資‖青色申告と白色申告 個人の不動産投資はまず物件選びから始まり、リフォームをし入居者募集が出来て、取り敢えず完了です。 家賃保証や損害保険に加入し、万が一に備えます。 これでひと安心ですが、最後に大仕事が残っています。 税金を納めたり還付を受けたりするために、収入や支出の詳細を税務署に届け出ないといけません。 そうです。確定申告ですね。 ずっと、サラリーマンをやってきた方には、あまり馴染みがないと思います。 実務は専門家に任せてもいいですが、内容だけは知っておいた方がいいと思うので、簡単に説明していきます。 【青と白の２種類の申告がある】 個人で不動産投資を始めると、入居者から毎月家賃が入ってきます。 また、エアコンが故障したりすると、電気屋さんに修理や交換をお願いしてお金を払います。 こんな事がいろいろ起こってくるのですが、このお金の出入りを用紙にまとめて、年一回税務署に届け税金を支払っていきます。 この届け出方法が２種類あって、青色申告と白色申告と呼ばれています。...

神戸市北区‖鈴蘭台駅前 熱血賃貸情熱管理のダイヤモンドコンサルティング 【仲介手数料の経費処理方法】 賃貸マンションを買って不動産投資を行う際に、不動産業者に物件を紹介してもらい、仲介手数料を支払います。 その費用は、物件価格の3％＋6万円となります。 これは、皆さんご存知だと思いますが、この仲介手数料をどう経理処理するかを知っている方は少ないと思います。 普通は、当然費用として落とせると考えますよね。 実は、落とせません。 「そんなバカな！　じゃあ、どうするんだ？」 収益物件購入時の、仲介手数料の経費処理について解説していきます。 【減価償却費として費用化する】 意外ですが、建物部分の仲介手数料は物件価格に含め、毎年分割して減価償却費として費用化します。 例えば、1億円の賃貸マンションを購入して、建物4,000万円と土地6,000万円に按分したとします。 1億円の賃貸マンションの仲介手数料は、総額3,366,000円ですから、 建物：1,346,400円　土地：2,019,600円に按分され、各々取得価格に加算されます。 40,000,000円

神戸市北区‖鈴蘭台駅前 賃貸管理のダイヤモンドコンサルティング 暑い夏を快適に過ごすために欠かせないエアコンですが、賃貸物件では退去時の清掃費用が貸主と借主のどちらの負担になるのか、しばしば問題となります。特に退去時の原状回復トラブルに発展することも少なくありません。 結論：通常使用によるエアコン内部の汚れ・カビの清掃費用は、原則として貸主（大家さん）の負担です。ただし、喫煙による汚れや特約がある場合は例外となります。この記事ではガイドラインの根拠と、オーナーが取るべき具体的な対策を解説します。 ◆エアコンの清掃費用、貸主・借主どちらの負担？ 結論から申し上げますと、 通常の生活で生じるエアコン内部のカビや汚れの清掃費用は、原則として貸主（大家さん）の負担となります 。 国土交通省のガイドラインには、「エアコンの内部洗浄: 喫煙等による臭い等が付着していない限り、通常の生活において必ず行うとまでは言い切れず、賃借人の管理の範囲を超えているので、賃貸人負担とすることが妥当と考えられる」と明記されています。 これは、入居者が通常通りエアコンを使用して

2023年10月から、インボイス制度が始まります。 宅建協会などからも、注意喚起のメールがたくさん来ています。 請求書のフォーマットも作り直さないといけないようです。 このインボイス制度とはなにか？　わかりやすく説明していきます。 【消費税の仕組み】...

神戸市北区‖鈴蘭台駅前 不動産売却のダイヤモンドコンサルティング 土地と建物の価格の分け方 不動産を購入するときは、売買契約書を結びます。 金額や取引の条件などを、たくさんのことが記載されています。 自分が住むための家であれば、あまり関係ないのですが、不動産投資をされている方には、大切なことがあります。 それは、土地と建物の価格の分け方です。 例えば、1億円の賃貸マンションを中古で売買した場合、契約書には土地建物の総額で1億円と記載されていることが多いです。 これだと、土地がいくらで建物がいくらか、わかりませんね。 不動産投資家は、建物を減価償却して節税をするので、わからないと困ってしまいます。 この 土地と建物の価格の分け方について、わかりやすく解説していきます。 ①固定資産税評価額による方法 まず最初の方法は、土地と建物の固定資産税評価額での按分です。 例えば、売買契約書の金額が総額で1億円とします。 この土地の固定資産税評価額が2,000万円で、建物の固定資産税評価額が3,000万円とします。 すると、固定資産税評価額の総額は5,000万円

神戸市北区‖鈴蘭台駅前 賃貸管理のダイヤモンドコンサルティング 【家賃保証】 可能であれば、家賃保証に加入してもらっても、連帯保証人は付けておいた方がいいいです。 時代の流れ的には、家賃保証に入ってもらい保証人なしで賃貸借契約をした方が、権利関係も手続きも簡単でいいです。...

『ファウンダー　ハンバーガー帝国のヒミツ』を見て、実はマクドナルドは不動産業だと言うことを初めて知ったんですが、 これって、経済界では常識のようですね。ネットで見て、「こんなことも知らなかったのか！」と反省しました。 まだ見ていない方のために簡単に説明します。 【マクドナルドは不動産業】 マクドナルドはみんなに、ハンバーガーとポテトとコーラを売っていますよね。 「じゃあ、ハンバーガー屋じゃないか！マクドナルドで不動産売ってくれるのかよ！」と、つっこまれそうですが。 そうです駅前にあるマックはハンバーガー屋さんです、家や土地は買えません。 ぼくが言っているのはマクドナルドの本部（本社）のことです。 マクドナルドは店舗を展開するのにフランチャイズシステムをとっています。 コンビニと一緒です。 いろいろなフランチャイズのシムテムがあると思いますが、シンプルなパターンで説明します。 まずマクドナルド本部が土地を買って店を建て、これをフランチャイズに加盟した人たちに貸し出す。 これと同時に食材やメニュー運営方法もすべて提供し売り上げの1.4%

神戸市北区‖鈴蘭台駅前 賃貸管理のダイヤモンドコンサルティング 不動産管理において、 空室対策 は最も重要な課題の一つです。空室が多い管理会社は信頼を得られず、新たな物件管理を任されることも少なくなります。いかにリフォーム費用などの 経費を抑え ながら 入居率を上げ...

神戸市の賃貸管理は ダイヤモンドコンサルティングへ ◆不動産投資と高齢入居者 「正直不動産」見ましたか？ いま結構人気のあるNHKのドラマです。 第四話に、どうしても事故物件に住みたいおばあさんが出てきましたね！ 高齢者の賃貸住宅への入居が拒まれていることが、社会問題になっていますが、このことにスポットをあてていました。 不動産投資家の方には、とても参考になる内容だったので、要点を整理してみました。 ◆高齢入居者が拒まれる理由 ドラマにもありましたが、高齢者のひとり入居について不動産会社や大家さんは否定的な対応です。 これが社会問題となっていることも、僕らは理解しています。 しかし、これには理由があります。 一番恐れているのは、室内での孤独死です。 孤独死が物件でおこると、大家さんの負担は高額になります。 発見が遅れると、壁床の下地まですべて取り換えることになります。 原状回復の工事だけでなく、お坊さんなどによる供養の費用もかかってきます。 また、保証人次第では遺品の処理にも大変な労力がかかってきます。 もう一つは、認知症の問題です。...