テナントの内装工事で固定資産税が上がった!?神戸の大家が知らないと泣く契約の落とし穴｜神戸市北区
- 石田敦也
- 14 時間前
- 読了時間: 6分
以前、取引先の不動産業者から聞いて、正直びっくりした話があります。神戸で賃貸マンション・アパートをお持ちのオーナーさん、特に1階に店舗テナントを貸している大家さんには、ぜひ知っておいてほしい内容です。
■ 入居が決まって喜んでいたら、固定資産税の通知書で愕然
これは私が付き合いのある業者さんから聞いた実話です。ある1階のテナントが空室になり、担当の不動産業者がお客さんを見つけてきて、無事に賃貸借契約がまとまりました。入居者は商売を始めるために内装工事を開始。工事も順調に終わり、予定どおり営業がスタートしました。オーナーさんも新しい入居が決まって、ほっとして喜んでおられたそうです。
ところが、しばらくして区役所から届いた固定資産税の通知を見て、オーナーさんは思わず二度見したそうです。税額が、以前よりはっきりと上がっていたのです。
何が原因だったのか。調べてみると、犯人はなんと、入居したばかりのテナントさんが行った内装工事でした。
■ 通常の内装工事で、固定資産税は上がらない
ここで大事なのは、普通の内装工事であれば、固定資産税はまず上がらないということです。壁紙を張り替えた、カウンターを造作した、照明をLEDに替えた、くらいでは役所も動きません。
ところが今回のケースは、ちょっと事情が違いました。
1階部分が、以前とまったく違う用途に変わったうえで、外壁や床に高額な石材を使い、建物そのものの性能を大幅に上げる工事が行われていたのです。これは建築基準法第6条でいう「用途変更の確認申請」が必要な規模で、当然ながら役所に確認申請が出されていました。
役所からすれば、「この建物、グレードが上がりましたね」と把握するチャンスです。申請書類を見た時点で、固定資産税評価の見直し対象となり、結果として税額が上がった──というわけです。
■「これ、誰が払うんですか？」で大揉めに
問題はここからです。上がった固定資産税を、誰が負担するのか。
オーナーさんからすれば、当然「入居者の工事のせいで増えた税金なんだから、入居者さんが持つのが筋でしょう」と思いますよね。一方の入居者さんは、「契約書に書いてない以上、オーナー側で処理してください。こちらは適法に申請して工事しただけです」と主張します。
どちらの言い分にも、それぞれ理屈があります。ただ、こうなってから話し合っても、まず折り合いはつきません。大家さん側は固定資産税を毎年払い続けることになりますし、関係もギクシャクします。
事前にわかっていれば、契約時にどちらが負担するか決めておくことができたのに、という話です。
■ この話を聞いて以来、僕が必ず入れている特約
僕はこの話を聞いてから、事業用テナントの賃貸借契約を預かるときは、事前に工事の内容をきちんと確認したうえで、契約書にこんな特約を必ず入れるようにしています。
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「乙の内装工事によって、甲の固定資産税が
上がった場合は、乙がその額を賃料に
上乗せして支払うものとする。」
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たった一文です。でも、この一文があるかないかで、あとから起きるトラブルの結末はまったく違ってきます。入居者にとっても「そういうルールなんだ」と最初からわかっているので、揉めようがありません。
■「不動産業者に任せていれば安心」とは限らない
もちろん、契約書をご自分で作っている大家さんは、ほとんどいらっしゃいません。実際のところは、仲介に入った不動産業者が用意してきた契約書に、そのまま署名している、というのが大半だと思います。
ただ、ここが落とし穴なんです。
市販の雛形にも、多くの不動産業者が普段使っている標準契約書にも、「入居者の工事で固定資産税が上がったら入居者負担」なんていう特約は、まず入っていません。つまり「不動産業者に契約書を任せているから大丈夫」という話ではないんですね。
こういう特殊なケースの特約は、普段からその物件や大家さんの事情をよく知っている不動産業者と、日頃から深くやり取りができていて、初めて契約書に盛り込まれるものです。仲介1回限りの業者には、正直ここまで踏み込む動機がありません。契約がまとまれば仕事は終わり、あとのトラブルは大家さんと入居者の問題、という立ち位置になりがちです。
しかも厄介なのは、トラブルが起きてから特約を足そうとしても、もう手遅れだということです。工事は終わっていて、税額も確定している。入居者は「そんな話、契約時になかったですよね」の一点張り。こうなると、打つ手はほとんどありません。
契約を結ぶ最初の段階で、工事の内容を確認し、必要な特約を盛り込んでおく。この一手間ができるかどうかで、その後何十年と続く賃貸経営の質が変わってきます。大げさではなく、本当にそう思います。
■ 神戸市北区 鈴蘭台の地元密着25年、管理受託ならお任せください
当社ダイヤモンドコンサルティングは、神戸市・芦屋市・西宮市エリアで活動して25年、地元の大家さんの賃貸経営に寄り添ってきました。入居者をお決めするだけで終わりではなく、契約時の特約設計、入居中の対応、退去時の原状回復、そして今回のような税務がらみの微妙な論点まで、25年分の現場感覚で一緒に見させていただいています。
「こんなこと、誰に聞けばいいのかわからない」というのが、実は大家さんの一番のストレスです。管理を任せていただいている神戸のオーナーさんからは、「気になったときにすぐ電話で聞けるのが一番助かる」とよく言っていただきます。
神戸市北区（鈴蘭台・北鈴蘭台・谷上・岡場・有馬口周辺）、神戸市中央区・東灘区・灘区・兵庫区あたりで、1階に店舗テナントがある物件をお持ちのオーナーさん、近々テナントの入れ替えが見込まれる方は、一度ご相談いただければと思います。既存の契約書を拝見して、危ない条項がないかチェックするだけでも、やる価値は十分あります。
■ よくあるご質問
Q. テナントの内装工事で、本当に固定資産税が上がることがあるのですか？
A. 通常の内装工事では上がりません。上がる可能性があるのは、用途変更の確認申請が必要な規模の工事で、かつ建物の性能や評価が上がるような工事が行われた場合です。役所が確認申請書類を通じて建物の変化を把握し、固定資産税評価が見直されることで税額が上がります。
Q.「用途変更の確認申請」とはどんなものですか？
A. 建築基準法第6条に基づき、建物の用途を大きく変えるときに役所へ提出する申請です。たとえば事務所から飲食店、倉庫から物販店舗など、特殊建築物に該当する用途への変更で、一定規模以上の場合に必要となります。
Q. 既存の契約書に、あとから特約を追加できますか？
A. 入居者の同意があれば覚書として追加できますが、現実的には、工事が終わって税額が上がってから同意してくれる入居者はまずいません。必ず契約を結ぶ前、できれば申込時点で話を整理しておくのが鉄則です。
Q. 神戸市北区の物件でも賃貸管理をお願いできますか？
A. はい、神戸市北区 鈴蘭台に事務所を構えておりますので、北区は特に得意エリアです。鈴蘭台・北鈴蘭台・谷上・岡場・有馬口周辺はもちろん、神戸市・芦屋市・西宮市までカバーしています。地元ならではのスピード対応と、顔の見える付き合いが強みです。
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