駐車場契約の解約に立退料はいらない
若い世代の車離れが進んでいて、駐車場も以前のように、いつも満車とはいかなくなってきました。
また、ここ神戸市北区では、昭和の時代の古い戸建てを建売業者が買取って新築の家を建てて販売していますが、駐車場はどの物件でも2台以上は付いています。
このような状況で、月極駐車場の経営は一部の駅前の好立地を除くと厳しくなってきています。
相続などで引き継いだものの、管理や集金に手間がかかる割に収益が上がらない。
こんな悩みを抱えている駐車場の大家さんもいらっしゃると思います。
借主がすべて出て行ってくれたら売却したいが、駐車場の契約書を交わしているし、貸主からの解約は、いろいろと面倒で大変ではないかと考えていませんか？
結論から申し上げると、駐車場の貸主からの解約に、立退料も複雑な法律的な問題もありません。
駐車場契約書に記載の、「貸主からの解約通知は○ヶ月前」という、期日を守り、借主に通知しておけば何の問題もないのです。
ただし、経験上、周辺で代わりの駐車場が見つからなかったり、約束ごとや期日にルーズな方は明渡しの期日を守れずに、何回か延期や交渉をすることはあります。
この点は、最初からスケジュールに組み込んで考えておいた方がいいでしょう。
駐車場用地の売却の流れ
では、具体的に解約申し出から売却までの流れを見ていきます。
まず、最初にやることは、この駐車場がいくらで売れるかを知ることです。
売り方も2つのパターンがあります。
そのまま借主がいる状態の駐車場として売却するか、借主と駐車場契約を解約して更地で売却するかです。
現状の駐車場として売却する場合は、買主は駐車場の収益性を考えて比較検討します。
駐車場がいくら稼いでくれるかです。1台が10,000円で10台契約していれば、月に10万円、年間で120万円ということになります。
この金額をもとに、他のいろいろな不動産投資物件と比較し一番収益が上がるものを選別していきます。
駐車場が稼ぐ年収から金額を査定する方法を収益還元法と言い、駐車場として売却する場合は、この査定方法が中心になってきます。
また、更地での売却の場合は、近所で売れた土地のデーターをもとに、いろいろなポイントを比較して金額を査定していきます。
一般的には、駐車場として売る場合は、更地で売るよりも価格は安くなるケースが多いでしょう。
売却をするかしないかを判断するには、まず、大まかでもいいので価格を知ることから始めていきましょう。
当社にご連絡頂ければ、大まかな査定金額はすぐに提示できますので、ぜひ、お気軽にご相談ください。
お忙しい方や遠方の方には、オンラインの相談も承っております。
税金がいくらかかるか？
たとえ、駐車場が思った金額で売れたとしても、翌年にたくさん税金の支払いがあったら大変です。
もう、すでにいくらか使ってしまった！
こんな事態に陥らないように、売れる前から、どのくらい税金がかかってくるのか知っておかないといけません。
住んでいた家ではないので、税金の控除や特例もほとんど使えませんので注意しましょう。
駐車場売却にかかる主な税金は、譲渡所得税・住民税・消費税です。
その駐車場が売れた金額から買った金額と経費を引いて、利益が出ていれば、譲渡所得税・住民税がかかってきます。
譲渡所得税と住民税は、所有期間により税率が決めらていて、5年以下の所有で39.63％、5年超で20.315％です。
また、更地にしないで駐車場として売却した場合は、消費税がかかるので気をつけましょう。
当社にご相談頂ければ、一般的なケースの税金のアドバイスも行なっておりますのでお気軽にご連絡ください。
解約の通知を行う
おおよその売却金額と支払う税金の金額がわかれば、売却をするかしないかの判断が具体的に進んでいきます。
ここで、売却を決定した場合は、速やかに借主に解約の通知を行います。
駐車場契約書に記載の通りの期日前に書面で発送します。
通常は貸主からの解約は3ヶ月前の通知となっているケースが多いので、通知後の賃料を割引くことを検討してみるのもいいでしょう。
解約に法的な問題がなくても、貸主都合での解約なので一定の配慮はしておいた方がいいと思います。
設備等の撤去はどうするか？
解約の通知も発送し、無事に明渡しが完了すれば、いよいよ売却を開始できます。
最後に、物件によっては、車止めや照明、アスファルトなどはどうするかと言う問題が出てきます。
基本的には、すべて撤去が望ましいのですが、費用がかかることが問題です。
費用の負担が難しい場合は、買主と契約前に相談し、売買金額で調整する方法もあります。
どちらが負担するにしても、どのくらいの金額がかかるかは、見積りをとり調べておきましょう。
当社にお任せ頂ければ、設備等の撤去をどうするかを、事前に買主と打合せて、スムーズに引渡しできるように手配しますのでご安心ください。
まとめ
駐車場の売却に関しては、借地借家法の規定は受けないので、立退料や正当事由は必要ありません。
駐車場契約書の記載通りの解約予告期間を守り、通知すれば貸主からでも解約は可能です。
おおよその売却金額と支払う税金、設備等の撤去費用を調べてから、売却を進めていけば大きなトラブルは避けられます。
神戸市で駐車場売却を予定されている方は、ぜひ当社にご連絡ください。
金額査定、税金、設備撤去費用等、トータルでご相談に応じています。
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