室内死亡歴のあるマンション売却｜契約直前で白紙になった実体験と相続登記の見落とし

不動産の謄本（登記簿）は、

物件の「履歴書」だ。

所有者の変遷をたどると、

時に思わぬ事実が浮かび上がってくる。

今回お話しするのは、

その謄本を読み込めなかった

僕自身の失敗談だ。

西宮市内、阪神沿線のある駅前に立つ

分譲マンション。

売却依頼から契約直前まで進んでいた案件が、

先輩からの一本の電話で崩れ落ちた。

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オープンハウス当日、売主様が4時間ずっと室内にいた

好立地のため、マンション内に賃貸で入居している方もいると思い。

まずはオープンハウスを開催することにしました。

日時を決め、売主さんへ連絡。

当日、鍵を受け取りに行くと、なぜか売主さん本人も部屋について来られました。

そして驚いたのは、その後です。

オープンハウス開催中、およそ4時間。

売主様は一度も帰らず、ずっと室内にいたのです。

私は少し不思議に思いました。

「思い入れのある部屋なのかな」

「几帳面な方なのかもしれない」

その程度でした。

深く考えませんでした。

今振り返ると、この時点で感じた違和感から、

もっと推測すべきだったと思います。

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駅前なのに反響が弱い。理由がわからなかった

結局、オープンハウスで見込み客はありませんでした。

その後もポータルサイト掲載やチラシ配布など販売活動を続けましたが、

思ったほど問い合わせは増えません。

駅前物件。

価格も高すぎない。

それなのに反響は鈍い。

正直、もう少し、問合せがあると思っていました。

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申し込みが入り、契約目前まで進んだ

そんな中、知り合いの不動産会社の方から連絡がありました。

「息子用として購入したい」

現地確認後、正式に購入申込み。

価格交渉もまとまりました。

ここまで来れば、あとは契約準備です。

私は重要事項説明書や契約書作成のため、市役所や法務局で資料を取得し、

調査を進めました。

そして書類が完成し、契約日程調整に入ろうとした時でした。

買主さんから電話がありました。

「この登記、少し気になる」

買主さんはこう言いました。

「娘さんからお父さんへの相続で売却だよね？」

その瞬間、少し引っかかりました。

相続登記自体は珍しくありません。

ただ、

娘 → 父

という流れは一般的ではありません。

私は当時、

「若くして病気で亡くなられたのかもしれない」

その程度にしか考えていませんでした。

ところが先輩は、

「少し気になるから確認してくる」

と言い、管理人事務所へ確認。

すぐ、連絡がありました。

室内で亡くなられていた経緯があったようです。

事件性ではなく病気とのことでした。

その瞬間、オープンハウスの日のことが頭に浮かんだ。

売主さんが4時間、一度も部屋を離れなかった理由が、

ようやくわかった気がした。

近所の人が来て、室内での病死のことを

話されるのを防ぎたかったのだ。

縁起を気にする先輩は購入を断念。

契約は白紙になりました。

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最大の失敗は売主ではなく、自分の調査不足だった

売主さんに確認すると、

同じ事実が確認された。

僕は率直に伝えた。

心理的瑕疵に該当する可能性が高いことは、

事前に一言言ってほしかった、と。

ただ、正直に言えば、

プロとしての最大の失敗は

僕自身の調査不足だ。

謄本を見た時点で

「娘から父への相続」という記載に

気づいていた。

にもかかわらず、

深く掘り下げなかった。

相続登記の背景には、

必ず「誰かが亡くなっている」

という事実がある。

それが病気なのか、事故なのか、

どこで亡くなったのか——

確認するのは仲介業者として

当然すべき調査だった。

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隠すことで、不利になるのは売主さん自身

売主さんが室内での死亡を

伝えたくなかった気持ちは、

人間として理解できる。

不利なことは隠したい。

それは自然な心理だ。

ただ、仲介業者に伝えないことで、

最終的に不利になるのは

売主さん自身だ。

心理的瑕疵の告知を怠ったまま

契約が成立した場合、

後から発覚すれば

契約解除や損害賠償のリスクを負う。

「知っていて黙っていた」という事実は、

売主さんにとって

大きな法的リスクとなりえる。

正直に伝えることが、

売主さん自身を守ることにもなる。

このことは、仲介業者として

依頼者にきちんと伝えるべき

重要な視点だと、

この経験から改めて学んだ。

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その後

この案件はキャンセルとなったが、

次に内見に来られた方への案内では、

室内での病死について丁寧に説明した。

最終的には西宮市内にお住まいの

ご夫婦が、事情を十分ご理解の上で

購入してくださった。

物件そのものは駅前の好立地で、

条件は悪くなかった。

正直に伝えることで、

理解して受け入れてくださる

買主さんは必ずいる。

この苦い経験があるから、

僕は謄本の裏まで考え売却理由を必ず確認し、

売主さんをリスクから回避することが出来ます。

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■ Q＆A

Q. 室内での死亡があった物件は、

　 必ず告知しなければいけませんか？

A. 2021年に国土交通省が

「宅地建物取引業者による

　人の死の告知に関するガイドライン」を

　策定しました。

　病死・老衰など自然死は

　原則として告知不要とされていますが、

　自殺・他殺などは告知が必要です。

事故死については内容によって扱いが異なります

　ただし「原則」であり、

　個別の状況によって判断が変わる

　ケースもあります。

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Q. 病死の場合、告知しなくても

　 法的には問題ないのですか？

A. 2021年に策定された国交省ガイドラインでは、

　 老衰・持病による病死などの「自然死」は、

　 自宅での死因の約9割を占める一般的なものとして、

　 売買・賃貸借いずれの場合も

　 原則として告知不要とされています。

　 ただし、例外が2つあります。

　 ひとつは、自然死であっても

　 長期間放置されたことで

　 特殊清掃や大規模リフォームが

　 行われた場合は告知が必要です。

 もうひとつは、買主・借主から

　 「何かありましたか？」と

　 直接聞かれた場合は、

　 死因や経過年数に関わらず、

　 把握している事実を告げる義務があります。

　 今回の案件のように

　 「病死＝告知不要」とは

　 単純に割り切れない側面があります。

　 気にする方が必ずいる以上、

　 僕は法的義務の問題としてではなく、

　 買主さんの「知る権利」への配慮として、

　 丁寧に説明することを心がけています。

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Q. 謄本（登記簿）を見ただけで

　 事故物件かどうかわかりますか？

A. 直接わかるわけではありませんが、

　「相続登記」の内容から

　死亡の背景を推察し、

　追加調査のきっかけにすることは

　できます。

　今回のように

　「親より先に子が亡くなっている」

　という記載は、

　何らかの事情を疑うシグナルに

　なりえます。

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【執筆者】

石田敦也／ダイヤモンドコンサルティング

宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士・相続診断士

対応エリア：神戸市・芦屋市・西宮市

神戸で長年、不動産売買・賃貸管理・相続相談に携わってきました。

このブログでは、現場で実際に起きた出来事をもとに、

大家さん・地主さん・相続資産をお持ちの方に向けて、

失敗を避けるための実務的な視点をお伝えしています。