【神戸市がけ条例とは？】対象になる土地の見分け方と擁壁費用をプロがわかりやすく解説｜神戸市北区の不動産売却・購入前に必読

神戸市がけ条例とは？知らないと損する土地の重要ルール

神戸市北区は六甲山の北側に位置し、坂や高低差のある土地が非常に多いエリアです。

そのため、不動産のチラシや広告でよく見かけるのが「がけ条例対象地」という表記です。

これは簡単に言うと、

👉 高低差のある土地に建物を建てる際の安全ルール

です。

この条例を知らずに購入すると、

・思わぬ追加費用（擁壁工事）・建築制限によるプラン変更・最悪、建築不可

といったトラブルにつながる可能性があります。

敷地が条例の対象か調べる

まず、目的の不動産が、がけ条例の対象となっているかを調べていきます。 下のフローを使って判断していきましょう。

規制の内容をわかりやすく図にしていますので、参考にして下さい。

「ご自身の土地が対象かどうか、下のセルフ診断で簡易チェックできます。質問に答えていくだけで、必要な措置や擁壁費用の概算もわかります」

条例の対象になる場合に必要となる措置

がけ条例の対象となった場合は、次のような措置が必要となります。

◯がけ上に建てる場合

建物の基礎を安息角30°以下に根入れする。 ただし、以下のいずれかの場合は措置を不要とすることが出来ます。 ●宅造許可の擁壁による地盤に、2階建て以下の木造や軽量鉄骨造の建物を建てるとき ●構造計算または実験により、がけの安全性が確認されたとき

◯がけ下に建てる場合

以下のいずれかの措置が必要となります。 ●建物の構造を鉄筋コンクリート造または鉄骨鉄筋コンクリートとする ●擁壁の設置、その他これに準ずる措置 ただし、以下のいずれかに該当する場合は、措置不要とすることが出来ます。 ●建築物が納屋や器具庫等居室を有しないとき ●がけの高さが2m以下 ●がけ上の端からの垂直距離2m以内に建築物の部分があるとき ●がけが宅造許可等による擁壁のとき ●がけが公共施設管理者が所管するがけのとき

擁壁の工事費用はどのくらいか

がけ条例の対策の一つ、擁壁工事の費用も取引では大きな問題となってきます。 家を建てる側にすれば、必要な費用でカットすることは出来ないからです。 おおよその鉄筋コンクリート擁壁の価格は、1㎡当たり50,000〜100,000円ほどです。 例えば、高さ2mで幅10mの擁壁を造ったときの価格は、 2m×10m＝20㎡ 20㎡×50,000円＝1,000,000円 となります。 道路幅員・勾配・土砂の量によって価格は変わってきますので、あくまでも目安として下さい。 建物の建築費とは、別にこれだけの費用がかかってきます。 資金計画には、必ず入れておきましょう。

すでにがけが危険な状態にある場合

神戸市内で、すでに危険な擁壁やがけに対して、応急対策の費用を助成する制度があります。 応急対策工事費の3分の2（100万円が限度）の補助金が支給されます。 なお、予算がなくなり次第、終了とのことです。 くわしくは、神戸市建設局防災課にお問合せ下さい。

まとめ｜がけ条例の土地は“プロの判断が必須”

神戸市の不動産で重要なのは

👉 「土地の値段」ではなく

👉 「総コスト」で判断すること

です。

特にがけ条例対象地は

・建築制限・追加費用・売却時の価格影響

すべてに関わってきます。

よくある質問（Q&A）

Q. がけ条例の対象かどうかは自分で調べられますか？

A. 高低差（1m以上）の有無や現地の状況を見ることで、ある程度の判断は可能です。ただし最終的には建築確認レベルの判断が必要になります。誤った判断をすると、擁壁工事などで数百万円の追加費用が発生するケースもあるため、不安な場合は専門家に確認するのが安全です。

Q. 擁壁がすでにある土地なら安心ですか？

A. 必ずしも安心とは限りません。古い擁壁や無許可で造られた擁壁の場合、安全性が認められず「やり替え」が必要になることもあります。見た目では判断できないため、役所調査や専門家のチェックが重要です。

Q. がけ条例の土地は買わない方がいいですか？

A. 一概にそうとは言えません。がけ条例の土地は価格が安く設定されていることも多く、擁壁費用などを含めた総額で見れば割安になるケースもあります。重要なのは「土地価格」ではなく「総コスト」で判断することです。