洗濯機置き場なしのワンルーム、4万円の工事で家賃3,000円上げた実例

種明かしをすると、バルコニーにある給湯器の給水管を分岐させて、洗濯機用の水栓を取り付けただけだ。排水はバルコニーの既存排水口に流す。室内配管の工事は、一切ない。

「洗濯機置き場なし」という弱点が、頭を使うことで消えた実例を紹介する。

その物件が抱えていた「致命的な弱点」

オーナーが新たに物件を購入した。約15平米のワンルームで京都工芸繊維大学のすぐそばという好立地で、入居者のほぼすべてが学生という物件だ。

設備は特別に古いわけでもなく、普通の物件だった。ただ、ひとつだけ気になる点があった。室内に洗濯機置き場がないこと。共用部分にコインランドリーを設置して、それで対応する設計になっていた。

洗濯機置き場は、今の入居者にとってほぼ「あって当然」の設備になっている。それがないだけで、内見の土俵にすら上がれないケースも少なくない。オーナーもそのことは気にしていた。

加えて、管理側としても悩みがあった。コインランドリーの集金ボックスが、何度か盗難に遭っていたのだ。被害届の手配、オーナーへの報告、業者との連絡——そのたびに時間と手間がかかり、地味に負担だった。

このオーナーには、長年一緒に仕事をしてきた工務店があった。フットワークが良くて、物件のことをよく知っていて、現場の感覚に長けた頼れる職人さんだ。

そこから出てきたアイデアが、なかなか面白かった。

バルコニーにある給湯器の給水管を分岐させて、洗濯機用の水栓を新しく取り付ける。排水は、排水口に接続する専用パイプを設けて、バルコニーの既存排水口へ流す。室内の配管を引き直す必要もなく、大掛かりな防水工事も要らない。追加するのは分岐継手と水栓と排水パイプだけ、という話だった。

1部屋あたりの費用はおよそ4万円。まず空き部屋から順番に工事を進めていった。

もうひとつ、この物件には「うまく噛み合った条件」があった。特に募集条件に制限を設けていたわけではないのだが、実際の入居者はほぼ男性学生だった。バルコニーに洗濯機を置くスタイルに対して抵抗感が少なく、この方法がうまく機能した理由のひとつだと思う。

工事が終わったあと、オーナーは家賃を3,000円引き上げた。「洗濯機置き場あり」という条件がひとつ加わっただけで、物件の見え方が変わった。

工事費（1部屋）：約4万円・家賃値上げ幅：3,000円 / 月・投資回収期間：わずか13ヶ月

値上げ後も、入居はこれまでと変わらず普通に決まっていった。大学そばのワンルームという立地と、男性学生というターゲット層が、バルコニー洗濯機置き場とちょうどよく合っていた。

それともうひとつ、うれしい副産物があった。全室に洗濯機置き場が完成してからは、コインランドリーの盗難の心配がなくなることだ。設備そのものがなくなったのだから、当然といえば当然なのだが、管理する側としてはとても助かった。

ここまで読んで「うちでもやってみようかな」と思ったオーナーがいれば、ひとつだけ事前に確認してほしいことがある。

今回の物件がこの方法で問題なかったのは、その地域が「合流式」下水道だったからだ。合流式というのは、家庭からの生活排水（汚水）と雨水を同じ管でまとめて処理場に送る仕組みのこと。バルコニーの排水溝に洗濯機の排水を流しても、最終的には処理場できちんと処理される。

一方で、「分流式」の地域ではバルコニーの排水溝が雨水専用の管につながっていることが多い。そこに洗濯排水（汚水）を流すことは、下水道法施行令第8条4号に違反する可能性があり、場合によっては行政からの是正命令や罰則の対象になりうる。

自分の物件がどちらの方式かは、市区町村の上下水道担当窓口で番地単位に確認できる。京都市なら「スミトン（公共下水道台帳管理システム）」でオンライン確認も可能だ。他の自治体も、電話一本で教えてもらえることがほとんどなので、工事の前に確認してほしい。

この事例が面白いと思うのは、費用が安かったことだけではない。問題の構造をきちんと読んだうえで、もともとある設備（給湯器の給水、バルコニーの排水溝）をうまく組み合わせた点にある。

大きなリノベーションをしなくても、物件の競争力を上げる方法はある。それを実現したのは、オーナーと長く関係を育ててきた工務店の経験と知識だった。管理会社の仕事のひとつは、そういう「現場の知恵を持つ人とオーナーをつなぐこと」でもあると、この経験を通じて改めて感じた。

弊社では、物件をどう磨くか、収益をどう最大化するかという、上流の管理戦略を大事にしています。

石田敦也／ダイヤモンドコンサルティング

宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士・相続診断士

対応エリア：神戸市・芦屋市・西宮市

神戸で長年、不動産売買・賃貸管理・相続相談に携わってきました。

このブログでは、現場で実際に起きた出来事をもとに、

大家さん・地主さん・相続資産をお持ちの方に向けて、

失敗を避けるための実務的な視点をお伝えしています。