【保存版】不動産の悩みは数字で解決！登録不要で使える「現場の計算ツール12選」を無料公開
- 石田敦也
- 6 日前
- 読了時間: 7分
結論から言います。
この記事では、私が大家さん・地主さん・売主さんのために作った12の無料ツールをまとめて公開しています。
すべて無料で、登録もいりません。気になるところから直接ご覧ください。
ダイヤモンドコンサルティングで賃貸管理・不動産売買・相続相談の仕事をしていると、よく同じ質問を受けます。
「うちは相続税かかるかな」
「退去のクロス代、いくら請求できる」
「この土地、何台駐車できる」
ある日ふと思いました。
「これ、お客様自身が確認できるツールがあれば、助かるのでは」と。
そこから少しずつ作り続けて、気づけば12個になっていました。神戸市・芦屋市・西宮市の大家さん・売主さんが、現場で本当に必要としているものだけを集めています。
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第1章 相続を考え始めた方へ｜3つのツール
「親の家を相続する予定だけど、何から手をつけたらいいか分からない」──相続診断士として一番よく受ける相談です。まずは状況を数字で整理するところから始まります。
① 相続税評価額シミュレーター
親から相続予定のマンション・アパートの敷地が、いくらの評価額になるかの概算が出せるツールです。「うちは相続税かかりますか？」という質問にその場で答えを出すために作りました。
▼こんな方におすすめです
・親の賃貸マンションを相続予定で、相続税がかかるか不安な方
・まずは評価額のあたりをつけて、対策を検討したい方
・税理士に相談する前に、自分でも数字を把握しておきたい方
② 相続人かんたん判定
誰が法定相続人になるのか、配偶者・子・兄弟姉妹の関係を入力すると相続割合まで自動で出ます。「自分は相続人だと思っていなかった」という方が意外と多いので、まずは一度確認してみてください。
▼こんな方におすすめです
・兄弟姉妹がいて、誰がどれだけ相続するのか整理しておきたい方
・再婚・養子縁組があって、家族関係が少し複雑な方
・子供がいない夫婦の方
③ 相続空き家3,000万円控除 適用判定
相続した実家を売却するとき、譲渡所得から3,000万円を控除できる特例があります。要件が細かく、見落とすと数百万円の差になるので、チェック形式で確認できるようにしました。
▼こんな方におすすめです
・相続した実家を売却する予定の方
・「いつまでに売れば特例が使えるのか」期限を確認したい方
・相続した実家を売るか貸すか迷っている方
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第2章 賃貸経営の現場で使えるツール｜4本
賃貸管理の現場では、判断のスピードが信頼に直結します。退去精算・原状回復・入居者対応で迷わないためのツールを揃えました。
④ 退去立会チェックシート
退去時に「敷金返金や入居者負担・リフォーム工事」を判断するためのチェックリスト。敷金返還トラブルの予防やチェックミスを防止します。
▼こんな方におすすめです
・自主管理で退去立会をしている大家さん
・敷金返還で入居者と揉めた経験がある方
・現場で迷ったときの判断基準を持っておきたい方
⑤ クロス減価償却 自動計算
壁紙の経過年数から、入居者にいくら請求できるか自動計算します。クロスは6年で残存価値1円のルールがあり、毎回の手計算は面倒。これで現場ですぐ判断できます。
▼こんな方におすすめです
・退去時の原状回復費用を自分で計算したい大家さん
・クロスの請求額に毎回迷う大家さん
・入居者へ説明するときの根拠資料が欲しい方
⑥ 神戸市ゴミ分別アプリ
神戸市のゴミ分別ルールに対応した検索アプリです。入居者からの「これ何ゴミですか」の問い合わせ対応に。入居者向けにLINEで案内しても役立ちます。
▼こんな方におすすめです
・神戸市内で物件を管理している大家さん・管理会社
・入居者からのゴミ分別質問への対応を効率化したい方
・ゴミ出しのマナー違反で困っている方
⑦ 孤独死対応 整理ツール
孤独死が発生したとき、家主としてまず何をすべきか順序立てて確認できるツール。連絡先・原状回復・特殊清掃・告知義務など、混乱しがちな対応を一つずつ整理しました。
▼こんな方におすすめです
・単身高齢者が入居している物件のオーナーさん
・孤独死の対応経験がなく、漠然とした不安を抱えている方
・孤独死のあった物件をお持ちの大家さん
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第3章 売買・物件運営に役立つツール｜3本
土地活用や売却を考え始めた段階で、判断材料を持っているかどうかで動き方が変わります。
⑧ 物件チラシ作成ツール
売主さんが自分で物件チラシを作れるツールです。写真・物件情報を入力するとレイアウトが自動生成されます。仲介に出す前の検討材料としてもお使いいただけます。
▼こんな方におすすめです
・素早く募集依頼をしたい大家さん
・仲介依頼の前に、物件の見せ方を試してみたい方
・既存のチラシでは反響が薄く、見せ方を変えてみたい方
⑨ 駐車場配置シミュレーター
所有地に何台駐車できるか、測量図を入れるとシミュレーションできます。土地活用の初期検討に便利です。
▼こんな方におすすめです
・遊休地の活用方法を検討中の地主さん
・月極駐車場として収益化できるか試算したい方
・建物を建てる前に、まず駐車場として様子を見たい方
⑩ 神戸市がけ条例 該当チェック
神戸市は傾斜地が多く、がけ条例の影響を受ける土地が少なくありません。所有地が規制対象か事前確認できるツールです。売買・建築計画の前に必須のチェックです。
▼こんな方におすすめです
・神戸市で傾斜地の物件を所有している方
・売却・建築の前に、土地の規制リスクを確認したい方
・購入予定地ががけ条例に該当しないか調べたい方
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第4章 離婚で不動産売却を考えている方へ
離婚に伴う不動産売却は、感情と数字が絡み合う、一番デリケートな相談です。
神戸市・芦屋市・西宮市エリアで、離婚に伴う不動産売却の際にご活用下さい。
⑪ 財産分与 かんたん整理ツール
離婚時の財産分与で、不動産・預金・住宅ローンをどう分けるか整理できるツールです。
共有名義の自宅を売却するか、どちらが住み続けるか、売却した場合の手取りはいくらか──感情的になりやすい話を、冷静に数字で見られるよう設計しました。
家を売ると決めた瞬間から、新しい生活設計が始まります。まずは現状を数字で見えるようにすることが、最初の一歩です。
▼こんな方におすすめです
・離婚を考えていて、自宅の扱いに迷っている方
・住宅ローンが残っている家を、どう分ければ良いか整理したい方
・話し合いの前に、売却した場合の手取り額を把握しておきたい方
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第5章 不動産売却のための税務ツール
⑫ 減価償却 自動計算
木造・RC造などの構造別に、建物の減価償却費を自動計算します。譲渡所得税の計算に必要なので、サクッと出せるようにしました。
▼こんな方におすすめです
・不動産譲渡所得税がいくらか知りたい方
・不動産を売却して、税金が心配な方
・3000万円控除の確認をしたい方
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ツールはこれからも増やしていきます
12個並べてみて改めて思うのは、どれも「お客様から何度も同じ質問を受けたから作った」という共通点があることです。
そして、もうひとつ思うことがあります。
不動産って、知っている人と知らない人の差が、そのままお金の差になる業界です。
相続でも、退去精算でも、離婚に伴う売却でも、知識のある側が得をして、ない側が損をする場面を、現場で何度も見てきました。
その差を少しでも埋められたらと思っています。使ってみて「あ、こういう仕組みになってたんだ」と知って、おかしな話に乗らずに済む人が一人でも増えれば、それが一番うれしいです。
これからも現場で必要になったものから順に、少しずつ増やしていく予定です。
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よくあるご質問
Q1. 本当に無料ですか？登録は必要ですか？
すべて無料です。会員登録もメールアドレス入力も不要で、ブラウザから直接ご利用いただけます。
Q2. ツールの結果だけで、具体的な手続きまで進めて大丈夫ですか？
ツールはあくまで概算・初期検討用です。実際の手続きや判断には、路線価の正確な評価、現地調査、最新の法令確認などが必要になります。結果を見て「これは具体的に進めたい」と思われた段階で、私たちにご相談ください。
Q3. 神戸市北区以外の地域でも使えますか？
ゴミ分別・がけ条例アプリは神戸市仕様ですが、他のツールは全国どちらでもお使いいただけます。ただしご相談対応は、神戸市・芦屋市・西宮市エリアを中心に承っております。
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この記事を書いた人
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石田敦也／有限会社ダイヤモンドコンサルティング
宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士・相続診断士
神戸市・芦屋市・西宮市エリアで、賃貸管理・不動産売買・相続相談を行っています。神戸市北区を拠点に、相続・賃貸経営・離婚に伴う不動産売却まで、現場の声に寄り添った支援を心がけています。
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