賃貸経営で一番大切な退去立会

神戸市北区の賃貸管理は

ダイヤモンドコンサルティングへ

おはようございます。

ダイヤモンド石田です！

いまジャパネットたかたの社長さんの本を読んでいるんですが、とてもおもしろいです。

印象に残っているひとつを紹介します。

「伝えることよりも伝わっているかをよく考えろです。」

世阿弥が書いた、「離見の見」を例えて説明しています。

どんなにすごいことを言っても相手に伝わっていなかったらしょうがないですよね。

人はいつも独りよがりになりがちです。

相手にわかりやすく情熱を持って話さないといけません。

専門用語を多用して、自己満足で終わっていないか気をつけようと考えさせられました。

誰でも一度は、高田社長の放送を見た事があると思いますが、商品紹介の言い回しや声のトーンは唯一無ですよね。

一番大切な退去立会

話は変わりますが、賃貸の繁忙期も終わり、ひと段落した大家さんも多いと思います。

入居者が入れ替わる時の退去立会は、ただの消化試合と考えている方も多いようですが、ご自身の賃貸経営にはとても重要な作業です。

なぜか？

それは、実際に物件に何年も住んで、ある意味大家さんや不動産屋よりも、その物件のことをよく知っているからです。

ここは絶対に、退去する借主さんに物件のメリットとデメリットを聞いて、今後の対策に役立てていきましょう。

と言うわけで、今日は「退去立会」について解説していきます。

【原状回復】

退去立会で一番大変な作業が、原状回復費用の見積もり作成と回収です。

原状回復とは、借主さんが不注意等で部屋を汚したり壊したりした所を元通りにリフォームしてもらうことです。

但し新品にリフォームした費用全額は、借主さんに請求することはできません。

住んだ年数に応じて減価償却します。

ここは、よくトラブルになりメディアでも話題になったりもしています。

国土交通省からもガイドラインが出ているので、十分気をつけて対応して下さい。

管理会社や不動産屋に任せるのが、一番いいでしょう。

不動産管理のご依頼やご相談はこちらからどうぞ。

【退去理由の確認】

ここが一番重要なポイントです。

「なんで退去するんですか？」

そうなんです。

退去理由です。

卒業や転勤などで引っ越すのであればいいのですが、退去理由が、賃貸条件・騒音・隣戸とのトラブルであれば問題です。

次の入居者が入っても、またすぐに退去してしまう可能性があります。

例えば、「近所に安い物件が出ている」とか「建物内にトラブルを起こす入居者がいる」などが理由である時は、すぐに対策を打たないといけません。

関西では、礼金敷金が下がってきて、居住期間は短くなってきていますが、退去理由の中に物件の問題点がないか必ず確認して下さい。

そして問題点は、できる範囲で改善して、次の募集に活かしていきましょう。

ジャパネットたかたの社長さんの本の中にも、日々課題をひとつひとつ解決していくがとても重要だと書いてましたよ！

入居者の居住年数を長くすることは、リフォーム費用や募集費用を減らし、賃貸経営を安定させます。

【設備状況の確認】

エアコンや給湯器などの設備に不具合がなかったか、聞いておきます。

次の入居者が引っ越してきて、すぐにお湯が出ないなんてことになると、感情的になり次々と粗探しになって、クレームが雪だるま式に大きくなってしまいます。

ガスは特に、引越し時に閉栓するので、後日確認することが難しいです。

エアコンは時期によって、取り付けにかなり日数がかかってしまいます。

水道蛇口の水漏れも、水道屋さんに行ってもらうと、かなり費用がかかります。

退去時に、「お湯はちゃんと出てましたか？」とか、「エアコンの効きはどうでしたか？」と確認しておくと、次の入居者が入る前に修理や交換の対応が出来ます。

また給湯器の交換時に、水道蛇口のパッキンも交換してもらっておけば、費用負担は減ります。

何回も職人さんに行ってもらうより、割安です。

退去時には、必ずクレーム対応と費用節約の為に、設備の不具合は聞いておきましょう。

【各種手続き】

最後は、いろいろな事務的手続きです。

電気ガス水道の閉栓をしたか確認します。

郵便の転送手続きもお願いします。

その他、退去後の連絡先・敷金返還口座・火災保険の解約なども忘れずに行います。

チェックシートを作成しておくと、聞き忘れがなくていいですね。

【まとめ】

以上が退去立会の作業内容です。

退去理由の重要性を理解して頂けましたか。

賃貸経営を大きく左右するのは、入居率です。

入居率を上げていくためには、物件の問題点を日々改善して借主満足を高めていくことがとても大切です。

実際に物件に住まない、大家さんや不動産屋にはわからないこともたくさんあります。

退去時は、入居者と話せるいい機会なので、原状回復費用をどれだけ取れるかに気を取られず、物件の問題点を聞き出していきましょう。

最後に僕個人の経験からですが、入居者が大学生の場合は、後輩に次借りてくれそうな方がいないか、聞いてみるといいですよ。

不動産屋からすすめられるより、先輩からすすめてもらう方が、効果は高いと思います。

Amazonのレビューも一定の効果があるのと、一緒ですね。

経費や支出を抑えて賃貸経営を行いたい大家さんは、ぜひお問合せ下さい。